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신축 아파트를 얻는 방법은 두가지가 있습니다. 아파트 청약에 도전하거나 부동산 재건축, 재개발 투자 매물을 사는 것이죠.
부동산 재개발 투자는 투자 기간이 오래되고 돈도 많이 듭니다.
재개발 진행 단계의 후반부에서 부동산을 취득할 경우 사업의 리스크가 사라지기 때문에 투자금액이 많이 드는 것은 사실입니다.
그러나 부동산 재개발 사업의 초기인 조합설립인가 단계, 사업시행승인 단계에 부동산 재개발 매물 중 옥석을 가려서 투자를 하면 적은 금액으로도 재개발 투자가 가능합니다.
요즘과 같이 공사비가 증가하고 재개발 사업비가 상승하는 상황에서 이제 재개발로 돈버는 시대는 끝났다고 보는 의견도 많지만, 여전히 많은 사람들이 신축 아파트를 선호하는 현상은 날이갈수록 늘어가고 있습니다.
부동산 재개발 투자에서 초기투자 시기와 사업의 리스크가 사라지는 안전투자 단계가 있습니다.
부동산 재개발 사업의 초기투자 시 감정평가금액이 확정되기 이전에 부동산 재개발 투자 매물의 감정평가액을 알아볼 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
부동산 재개발 투자 사업 단계
부동산 재개발 투자 단계는 크게 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 일반분양 순서로 구분할 수 있습니다.
정비구역지정 단계에서 재건축 추진위원회가 설립되고 이후에 조합설립인가가 되면서 본격적으로 재개발 사업에 들어가죠.
이 중에서 초기투자로 보는 재개발 투자 시기는 재개발 사업의 리스크가 있지만 프리미엄이 많이 오르지 않은 조합설립인가 전후 단계입니다.
이때는 부동산 재개발 투자 매물의 감정평가금액을 정확하게 계산하기 어렵기 때문에 추후에 인정받을 수 있는 권리가액을 계산하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 재개발 초과분담금도 알기 어렵죠.
재개발 사업 역시 초기에 해당하기 때문에 앞으로의 단계가 많이 남아있기 때문에 불확실성 때문에 프리미엄이 적게 붙어있습니다.
재건축 투자의 안전투자 단계로 보는 단계는 관리처분인가 이후 입니다.
관리처분인가를 할때 매물이 보유하고 있는 토지와 건물의 자산평가금액이 확정되며 조합원분양을 통해 초과분담금도 명확하게 계산하기 쉽습니다.
재건축 투자 매물에 투입되는 투자금과 신축 아파트가 다 지어졌을때 얻을 수 있는 투자수익을 어느정도 확정적으로 계산할 수 있는 단계가 바로 관리처분인가단계 후 입니다.
관리처분인간 단계 이후에는 일반분양, 착공, 입주 순서만 남았기 때문에 사업의 불확실성이 제거되어 프리미엄이 많이 붙습니다.
적은 투자금액으로 최고의 투자수익을 얻을 수 있는 재개발 투자를 위해서는 재개발 초기단계인 조합설립인가 전후로 재개발 투자 매물을 구매해야 합니다.
그러나 이 시기에는 종전자산평가가 진행되지 않기때문에 투자수익을 계산하기 어렵다고 했습니다. 그렇다면 내가 구매하려고하는 재개발 매물의 투자수익을 계산하기 위해 나 스스로가 자산평가를 할 수 있는 방법을 알면 됩니다.
재개발 다세대주택 감정평가금액 계산
재개발 투자매물로는 크게 빌라(다세대주택)과 단독주택(다가구주택)이 있습니다.
다세대주택의 경우 매주 국토부에서 발표하는 공시가격이 비교적 정확하게 계산이 되어서 나오기 때문에 이를 활용하면 됩니다.
현재 재개발이 진행중인 빌라의 경우에는 인근에 위치한 재개발이 진행되지 않은 빌라보다 매매가격이 높습니다.
그래서 공시가격과 매매가격 사이의 차이가 큰데요.
이런경우 인근 지역의 비슷한 수준의 입지에 있는 빌라의 공시가격과 현재의 매매가격 차이를 계산하여 재개발 투자매물의 공시가격에 그 비율을 곱해서 계산할 수 있습니다.
- 재개발이 진행중인 구역의 빌라 A
| 매매가격 | 8000만원 |
| 공동주택 공시가격 | 3000만원 |
| 전용면적 | 15평 |
| 대지지분 | 10평 |
- 재개발 구역이 아닌 빌라 B
| 매매가격 | 6000만원 |
| 공동주택 공시가격 | 4000만원 |
| 전용면적 | 14.5평 |
| 대지지분 | 9평 |
위의 표에서 재개발구역이 아닌 빌라 B의 경우 매매가격은 공동주택 공시가격의 1.5배 입니다.
그렇다면 이를 재개발 진행 구역의 빌라 A에 대입할 경우 공동주택 공시가격 3000만원에 1.5배를 곱해서 4500만원이 인정받을 수 있는 자산평가금액이라는 것을 알 수 있습니다.
A의 매매가격은 8천만원이기 때문에 자산평가 금액에 비해서 3500만원이 비쌉니다. 3500만원을 프리미엄으로 보고 재개발 투자 물건을 구매할 수 있습니다.
재개발 다가구주택 감정평가금액 계산
다세대주택의 경우에는 공시가격을 조회할 수 있기 때문에 재개발 투자 시 비교적 쉽게 종전자산평가금액을 계산할 수 있습니다.
단독주택(다가구주택)의 경우에는 자산평가를 할때 토지분과 건물분의 자산평가금액을 합쳐서 계산을 합니다.
다가구주택의 토지은 공시가격이 매년 나오기 때문에 다세대주택과 마찬가지로 공시가와 매매가격의 비율을 곱해서 가격을 매길 수 있습니다.
재개발 구역에 있는 단독주택은 노후화가 심해서 건물로써의 가치를 인정받기가 힘듭니다. 그래서 건축된 연도별로 가격을 획일화해서 계산하면 조금 더 쉽게 자산평가 금액을 구해볼 수 있습니다.
예를 들어 연식에 따라 10년 미만의 건물은 평당 200만원, 20년 정도의 건물이라면 평당 150만원, 30년이 넘은 건물이면 평당 100만원으로 해서 건물의 자산 가치를 계산할 수 있습니다.
- 단독주택(다가구주택)의 감정평가금액 계산
| 매매가격 | 4억원 |
| 토지면적 | 10평 |
| 토지 공시지가 | 평당 2000만원 |
| 건물면적 | 50평 |
| 건물연식 | 30년 |
| 인근 공시지가비율 | 150% |
위의 조건에 맞는 다가구주택의 투자 매물이 있다고 가정할 시에 종전자산평가금액을 계산해보겠습니다.
토지의 공시가격은 2천만원이고 인근 공시지가비율은 150% 입니다. 따라서 토지의 평당 자산의 가치는 3천만원입니다.
10평의 토지를 보유하고 있기 때문에 토지의 자산가치는 3억원으로 인정됩니다.
건물은 연식이 30년이 되기 때문에 평당 100만원으로 추정하고 50평을 곱하면 5천만원의 자산가치를 보유하고 있는 것으로 계산할 수 있습니다.
따라서 해당 다가구재택의 재개발 투자 가치는 토지+건물의 자산가치의 합을 더해 3억 5천만원 입니다.
매매가격은 4억원이기 때문에 프리미엄은 5천만원 정도로 매겨져 있습니다.
재개발 투자 총수익 계산
재개발 사업의 초기 단계에서 종전자산평가금액을 구해서 부동산을 취득했다면 투자가 완료되어 아파트가 입주할 시점에 확정할 수 있는 총수익도 계산을 해야합니다.
부동산은 매수는 기술이고 매도는 예술이다라는 말이 있듯이, 아파트를 처분하고 투자수익이 확정되어야 투자가 끝난 것입니다.
투자수익은 재개발 사업이 완료가 되어 입주를 하는 시점에 아파트를 매도한다고 가정을 해봤을때 들어가는 총투자금과 얻을 수 있는 총수익을 빼서 계산을 할 수 있습니다.
- 재개발 투자 총수익 계산
| 매매가격 | 3억원 |
| 전세보증금 | 1억원 |
| 감정평가금액 | 2억원 |
| 조합원분양가 | 5억원 |
| 비례율 | 100% |
| 입주 시 예상 시세 | 8억원 |
위의 사례를 기반으로 재개발 물건을 투자한다고 했을 경우의 총수익을 계산해보겠습니다.
매매가격은 3억원이고 감정평가 금액은 2억원이기 때문에 프리미엄은 1억원을 주고 구매를 합니다.
조합원분양가는 5억원이고 감정평가금액은 2억원이고 비례율이 100%이기 때문에 추가분담금으로는 3억원을 지불합니다.
총 매수 가격은 매매가격 3억원+추가분담금 3억원으로 6억원입니다.
입주 시 예상 시세는 인근 지역의 신축아파트를 기반으로 계산을 합니다. 재개발 투자가 완료되었을 때의 시점은 2~3년 후이기 때문에 현재의 신축 아파트보다 시세가 더 높게 형성될 가능성이 높습니다.
아파트 가격은 폭등, 폭락의 시기를 제외하고는 평균적으로 매해 물가상승률인 2~2.5% 정도씩 상승했습니다.
따라서 인근 지역의 신축 아파트보다 입지가 좋은 경우에는 현재 가격에서 매해 3%씩 가격이 상승한다고 추정하여 계산합니다.
- 인근 아파트보다 조건이 좋은 경우: 2.5%, 비슷한 경우: 2.5%, 좋지 않은 경우: 2% 매해 아파트 가격 상승으로 추정 시세 계산
해당 재개발 투자 물건의 초기투자금은 2억원(매매가격 3억원-전세보증금 1억원)이고, 총투자금액은 6억원 입니다.
예상 수익은 입주시 예상 가격-총 투자금으로 계산할 수 있기 때문에 8억원-6억원=2억원 입니다.
초기투자금액 2억원을 기준으로는 100%의 수익률, 총투자금 6억원을 기준으로는 33.3%의 투자수익을 얻을 수 있습니다.
부동산 재개발 투자 초기 사업단계에서 감정평가금액을 계산하여 프리미엄을 적게 주고 투자 매물을 구매한 다음에,
총수익을 미리 계산하여 투자성이 좋은 매물들을 선별하여 부동산 투자를 한다면 현재와 같이 부동산 시장이 좋지 않은 장세에서도 충분히 승산이 있는 투자 방식으로 보입니다.
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