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구성남 지역인 성남시 수정구, 중원구에 신축 아파트가 공급되면서 거주 환경이 크게 개선되고 있습니다.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 2022년에 입주한 성남시 중원구 금광동으 5320세대의 아파트 입니다.
실로 그 규모가 어마어마 한 대단지의 아파트인데 실제로 가서 봤더니 언덕 지형의 한계를 보여주듯 1~6단지 마다 구획이 나눠져서 그렇게 큰 대규모의 단지라는 느낌은 받지 못했어요.
가장 가까운 단지를 기준으로 단대오거리역까지 도보권 이동이 가능한 구성남 지역의 신축 아파트 e편한세상 금빛그랑메종 아파트의 교통, 학군, 대지지분, 호재 등을 알아보며 아파트 입지를 분석해보겠습니다.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트 단지 정보
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 5320세대의 아파트 단지인데 초반에는 네이버 부동산에서 하나의 아파트로 표시가 되다가 최근에는 단지별로 아파트 매물 정보를 확인할 수 있습니다.
이전에 호갱노노에서 보기로는 각 단지마다 불화가 있었다고 봤던 것 같은데 그래서 단지를 나눠서 운영하고 있는걸까요?
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 성남시 중원구 금광동에 위치한 아파트로 2022년에 입주를 하여 이제 입주 3년차입니다.
용적률은 256%로 무난한 신축 아파트의 용적률을 보여주고 있어요.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 언덕 지형에 건설된 아파트 입니다.
그래서 아파트 단지별로 언덕이 있는 단지와 그렇지 않은 단지 간의 이동성에도 큰 차이가 있어요.
아파트를 건설하면서 단지 평탄화 작업이 잘 되긴 했지만 그래도 언덕 지형이다 보니 단지 내부의 많은 면적을 잘 활용하지 못하는 인상을 받았어요.
각 단지마다 도로로 구분이 되어 있어서 하나의 아파트단지라는 인상이 들지 않았고 각각 따로따로의 아파트 느낌이라서 대단지가 주는 단지 내 쾌적한 느낌을 받지 못했습니다.
곳곳에 엘레베이터가 설치되어 있어서 단지 내 이동을 편리하게 하긴 했지만 신축아파트의 장점인 단지내 산책이라던지 조경을 크게 살렸다는 느낌이 들지는 않았습니다.
그래도 언덕 지형을 평탄화하려는 시도는 잘 구현이 되어서 단지 내에서만 이동이라고 한다면 그래도 크게 힘들이지 않고 생활할 수 있을 것 같았어요.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트 교통
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 8호선 단대오거리에 인접한 아파트 입니다.
그렇지만 5천세대가 넘는 대단지 아파트이기 때문에 단지마다 지하철 접근성이 크게 차이가 나서 가장 가까운 1단지 기준으로 분석을 하려고 합니다.
나머지 단지들은 1단지의 거리에 따라서 5분~10분 정도의 차이를 감안해서 생각해주시면 좋을 것 같습니다.
1단지 아파트를 기준으로 단대오거리역까지의 거리는 492m로 8분이 소요됩니다.
실제로 가봤는데, 단대오거리역에서 빠져나와서 상가가 있는 길목으로 들어서면 바로 아파트가 보이고, 언덕 지형이지만 입구가 계단으로 진입할 수 있게 되어 있어서 크게 불편한건 못느꼈어요.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트 교통의 생명줄은 바로 8호선 입니다.
구성남 지역의 대부분 아파트는 8호선으르 이용하여 서울로 이동을 하는데요. 8호선이 잠실역까지 이어져 있어서 좋긴 하지만 주요 업무 지구까지 환승 없이 가는 것은 불가능해서 생각보다 접근성이 뛰어난 편은 아니예요.
e편한세상 금빛그랑메종 1단지 아파트에서 강남역까지는 44분, 여의도역까지 1시간, 광화문 1시간이 소요되어 서울 주요 업무 지역까지 대부분 1시간 안에 접근이 가능한 편입니다. 잠실까지는 지하철 이동시간이 19분이기 때문에 잠실까지의 접근성은 좋습니다.
- 강남역: 44분, 여의도역 1시간, 광화문역 1시간
e편한세상 금빛그랑메종 아파트 매매, 전세 가격
e편한세상 금빛그랑메종의 아파트 매매 가격을 알아보겠습니다.
24평의 경우 22년 4월에 최고가 약 9억을 찍고 최근에는 7억 5천만원 수준으로 실거래가 되었습니다.
32평의 경우 21년 9월에 최고가 12억 7천만원을 갱신한 후 최근 실거래가는 9억 중반 정도에 거래가 되고 있고 평균 매물가격은 11억 정도네요.
- 24평 매매가격: 22년 4월 최고가 9억원, 최근 7억 5천만원(최고가 대비 1억 5천만원 하락)
- 32평 매개가격: 21년 9월 최고가 12억 7천만원, 현재가 10억~11억원(최고가 대비 약 2억 하락)
입주한지 얼마되지 않은 아파트라서 전매제한 기간의 영향으로 전세거래가 많지는 않습니다.
24평은 23년 9월에 최고가 4억 5천만원을 갱신하고 현재는 비슷한 가격대인 4억 중반정도에 거래가 체결되고 있고,
32평은 23년 5월에 5억 6천만원의 최고가격을 갱신하고 현재도 비슷한 수준으로 전세가가 형성되어 있습니다.
- 24평 전세가격: 23년 9월 최고가 4억 5천만원, 현재 비슷한 수준(신축 아파트로 과거 이력 확인 어려움)
- 32평 전세가격: 23년 5월 최고가 5억 6천만원, 현재 가격 비슷한 수준(신축 아파트로 과거 이력 확인 어려움)
신축아파트의 경우 가치가 높이 평가되어 매매가가 크게 뛰어올라서 매매가대비 전세가의 전세가율이 낮은편인데요.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트의 전세가율은 50% 정도 수준으로 서울의 신축 아파트와 유사한 전세가율을 형성하고 있어 조금 고평가된감이 있지 않아 생각합니다.
그만큼 미래의 투자가치가 높아서 전세가 대비 매매가가 크게 높은 것으로 볼 수도 있지만요.
e편한세상 금빛그랑메종 학군
구성남 지역 아파트의 아픈손가락이죠. 바로 학군입니다.
구성남 지역은 서울과 물리적인 거리가 가깝고 계속해서 신축 아파트가 공급되고 있어서 주거 환경은 크게 개선이 되고 있는데 학군이 형성되는 속도는 이를 따라가지 못합니다.
구성남 지역은 언덕 지형이라서 경사가 심한편입니다. 그렇기에 자녀의 나이가 어린 저학년의 아이들을 키우는 부모님 입장에서는 초등학교를 보내기가 조금 걱정될 것 같은데요.
e편한세상 금빛그랑메종 아파트는 그래도 초품아 입니다. 아파트 단지 바로 옆에 단남초등학교가 위치해 있어서 아무리 언덕 지형이라고 해도 아파트 코앞으로 학교를 다닐 수 있어서 안심할 수 있을 것 같아요.
문제는 중고등학교 학군 입니다.
중학교는 성남동중학교가 가까이에 있는데 학업성취도평가 수준이 64.3%로 저조합니다.
고등학교는 인근에 숭신여자고등학교가 있고 명문으로 92.3%의 준수한 학력을 보여주지만 남학생을 키우는 입장에서 일반고를 보내면 학력이 66% 수준으로 크게 떨어집니다.
여자아이를 키우는 부모님 입장에서는 숭신여자고등학교로 고등학교를 진학시킬 목적으로 그랑메종 아파트를 선택할 수도 있겠지만,
일반고등학교는 크게 메리트가 없는 학군입니다.
e편한세상 금빛그랑메종 대지지분
아파트를 구매한다는 것은 그 아파트의 땅을 같이 매입하는 것을 뜻하기 때문에 신축 아파트여도 대지지분의 정도가 중요합니다.
30~40년이 지나서 아파트가 노후화되었을때 재건축 사업성을 확인할수도 있지만 그보다도 대지의 가격은 계속 오르기 때문에 좋은 입지의 땅을 먼저 선점한다는 것은 중요한 개념이예요.
e편한세상 금빛그랑메종은 앞서말한것 처럼 아파트 단지가 6개로 쪼개져있습니다.
그래서 대지지분을 총면적으로 환산하기에 어려움이 있었는데 이번에는 1단지 아파트의 매물을 기준으로만 각 평수가 차지하는 대지면적을 확인해볼게요.
신축아파트라서 그런지 대지지분 정보가 단지별로 모두 공개가 되어있지 않아서 5단지를 기준으로 계산을 해봤습니다.
29평의 경우 대지지분이 36제곱미터로 10.89평, 33평의 경우 대지지분이 40제곱미터로 12평 입니다.
- 29평 대지지분: 36제곱미터 10.89평
- 33평 대지지분: 40제곱미터 12평
일반적으로 신축아파트에서 확인할 수 있는 수준의 대지지분이고 아파트가 추후에 노후화된다고 하면 재건축 사업성은 없을 것으로 보입니다.
e편한세상 금빛그랑메종 호재
e편한세상 금빛그랑메종 아파트의 가장 큰 호재는 구성남 지역의 거주환경 개선입니다.
산성역 자이푸르지오, 산성역 포레스티아를 포함해서 상대원2구역도 1만 가구가 넘는 규모로 크게 재개발을 진행하고 있고 인근 8호선 라인으로도 신흥역 하늘채랜더스원을 필두로 모두 신축 아파트가 들어서고 있습니다.
구성남 지역은 언덕 지형으로 이동이 불편한 단점을 가지고 있긴 하지만, 신축 아파트로 생활 편의성이 부각되면서 사람들을 흡수할 수 있습니다.
서울, 분당과 인접한 지역으로 물리적인 거리가 가까운 편인데요. 분당의 경우 교통, 입지, 학군 모두 좋은편이지만 아파트가 노후화되어 있어서 거주의 편의성이 다소 떨어집니다.
아이의 학군을 위해서라면 분당을 떠날 수 없겠지만 신혼부부라던지 신축의 편의성을 더 중요하게 생각하는 사람들이 구성남의 신축 아파트를 선택하여 수요가 발생할 수 있습니다.
물론 반대로 구성남에서 아이를 키우다가 고등학교 진학시기가 되면 학군을 문제로 분당 지역으로의 이탈이 발생할 수 있어요.
부동산 입지에서 고등학교 학군이 정말 중요하다는 것을 다시한번 느끼게 됩니다.
총정리
✔거주 환경이 크게 개선되는 구성남의 대단지 아파트.
✔대단지 아파트이긴 하지만 언덕 지형 및 도로로 아파트 단지가 나눠져 있고 언덕지형이라서 대단지의 단지 내 쾌적한 장점을 크게 살리지 못한 환경.
✔1단지 기준으로는 단대오거리역을 도보로 이동 가능하지만 단지가 커서 단지별 대중교통 접근성이 크게 차이가 있음.
✔신축 아파트로 커뮤니티 등의 생활의 편의성이 큰 장점.
✔서울, 분당 지역과 물리적인 거리가 가까워서 앞으로 주변 환경이 개선되면서 살기 좋은 동네가 될 것으로 보임.
✔고등학교 학군이 좋지 않아서 아이들의 고등학교 교육을 위해서 분당 지역으로 이탈할 확률이 높아보임.
✔반대로 분당 지역의 거주민들이 구축 아파트의 불편함 때문에 신축 아파트로 이동하려는 수요가 있을 수 있을 것 같음.
✔현재 전세가율은 50% 수준으로 가격이 많이 높은 상태이기 때문에 앞으로 좋아질 지역이라는 것이 확실하지만 섣부르게 매수하는 것은 위험성이 있어보임.
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