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대규모 재개발 사업에 힘입어 상급지로 도약을 꿈꾸는 구성남 지역.
단대오거리, 수진, 신흥역을 중심으로 신축 아파트가 들어서고 있지만 아파트 가격이 만만치가 않습니다.
그런 상황에서 대체재로 떠오르는 성남 지역의 준신축 아파트 중 성남자이 아파트에 대해 분석해 보겠습니다.
성남자이 아파트는 역세권은 아니지만 바로 옆으로 상대원2구역이 재개발 진행 중이라서 5천세대가 넘는 신축 아파트가 들어서면 주거 환경이 많이 개선될 것으로 보입니다.
성남자이 아파트의 교통, 학군, 호재 등 아파트 입지를 분석해보겠습니다.
성남자이 아파트 단지 정보
성남GS자이 아파트는 성남시 중원구 하대원동에 위치한 910세대의 아파트 단지 입니다.
최고층 22층으로 건설되었으며 2007년에 준공이 되었으니 이제 입주 16년차된 준신축 아파트예요.
용적률은 239%로 무난한 수준의 아파트 건물 밀집도를 보여주고 있고 지에스건설에서 시공하여 1군 건설사가 건설했습니다.
성남GS자이 아파트 교통
성남 지역의 재개발 구역의 경우에는 역세권인 경우가 많은데 성남GS자이는 지하철역과 도보로 거리가 조금 있습니다.
가장 가까운 지하철역인 단대오거리역과는 1.7km가 떨어져 있어서 도보로는 30분이 넘게 걸리고, 마을버스를 타면 모란역까지 10분이면 도착합니다.
모란역은 수인분당선이 있어서 강남과 분당 등 이동하기가 편리하기 때문에 서울로 이동하기 위해서 모란역으로 마을버스를 타고 가서 분당선을 타는 것이 가장 좋은 동선입니다.
성남GS자이에서 강남역까지는 대중교통으로 50분, 여의도역까지는 1시간, 광화문역까지는 1시간 10분 정도가 소요됩니다.
성남이 서울이랑 가까운 경기도 지역이긴 하지만 대중교통은 아직 8호선이나 수인분당선을 이용해야 하고 이마저도 역세권 아파트가 많지 않은 편이기 때문에 대중교통으로 서울의 거점 지역에 출퇴근하기에는 무리가 있어요.
- 강남역: 50분, 여의도역: 1시간, 광화문역: 1시간 10분 소요.
성남지역은 판교 직장인들에게 주거지로 선호되는 지역인데요. 성남GS자이 아파트에서 판교역까지는 대중교통으로 30분이면 진입할 수 있습니다.
성남GS자이 아파트 매매, 전세 가격
성남GS자이 아파트의 매매 가격을 알아보겠습니다.
최근 부동산 하락기에 거래가 많이 되지 않으면서 가격이 계속해서 떨어지고 있는데 서울과 인접한 성남 지역의 아파트는 가격 방어력이 어떤지 확인해 볼게요.
성남자이 아파트의 24평 가격은 22년 4월 최고가 7억 5천만원을 기록한 뒤 현재는 6억원으로 거래가 되고 있습니다.
34평 가격은 22년 2월 9억원대를 갱신하고 현재는 6억원 후반에서 거래가 되고 있어요.
- 24평 매매가격: 22년 4월 최고가 7억 5천만원, 현재가격 6억원(최고가 대비 -1억 5천만원 하락)
- 34평 매매가격: 22년 2월 최고가 9억원, 현재가격 6억원 후반대(최고가 대비 -2억원 하락)
성남자이 전세가격을 알아보겠습니다.
성남자이 24평 아파트의 전세가는 21년 10월에 최고가 5억원까지 올랐으나 현재는 3억 7천만원에 거래가 되고 있습니다.
34평의 경우에는 22년 5월에 5억 7천만원의 최고가를 갱신하고 현재는 4억원에 거래가 되고 있어요.
- 24평 전세가격: 21년 10월 최고가격 5억원, 현재가격 3억 7천만원(최고가 대비 -1억 3천만원 하락)
- 34평 전세가격: 22년 5월 5억 7천만원, 현재가격 4억원(최고가 대비 -1억 7천만원 하락)
요즘 대부분의 지역에서 전세가격이 많이 회복하고 있는 모습을 보여주고 있는데, 이에 반해 성남자이 아파트 같은 경우에는 전세가격이 이전 최고가격에서 많은 가격이 하락한 후 회복하지 못하고 유지가 되고 있는 모습이예요.
성남자이 아파트 학군
성남 지역의 단점을 한가지로 꼽자면 바로 열악한 학군입니다. 성남이 재개발로 주목을 받기 시작한지 얼마 되지 않았기 때문에 이전에는 빌라촌이 많았던 지역이고 주거 환경이 나빴던 지역입니다.
그래서 학군이 약할 수 밖에 없고 자녀들을 좋은 학교에 보내기 위해서 성남을 떠나서 분당이나 서울 지역으로 많이들 이동을 하는 편입니다.
성남자이 아파트 인근에는 대하초등학교가 위치해 있습니다. 초품아는 아니고 가까운 거리도 아니기 때문에 저학년의 자녀가 통학을 하기에는 걱정이 되는 거리에 위치하고 있어요. 큰 도로를 따라서 걸어가야하기 때문에 안전상의 걱정이 될 수 있지만 그래도 700m 거리에 위치해서 도보로 통학이 불가한 수준은 아닙니다.
성남자이 아파트의 중학교 학군은 성일중학교를 이용할 수 있습니다.
성일중학교는 학업성취도 평가가 57.1%라서 성남시 중원구 평군의 최하위권 중학교로 좋은 면학분위기를 기대할 수 없습니다.
고등학교 학군으로는 성남서고등학교를 배정받을 수 있는데 이또한 학력이 58.1% 수준으로 하위권 학군이라서 고학력을 기대하기는 어려운 학군입니다.
학군은 아파트의 수요와 입지를 결정짓는 중요한 요소인데 성남 대부분의 학군이 좋지않은 성적을 보이고 있는데요. 대단지의 신축 아파트가 들어서고 주거환경이 개선되면 고임금의 직장인들이 대거 유입되면 학원가가 형성되고 학군 수준이 조금 나아질 수는 있습니다.
성남자이 아파트 대지지분
성남자이 아파트는 16년차 준신축 아파트로 추후에 재건축이 가능할지를 따져볼 수 있는 대지지분 정보를 분석해보겠습니다.
성남자이 아파트의 총 대지면적은 42068제곱미터로 12700평으로 환산할 수 있습니다.
12700평을 총 세대수인 910가구로 나누면 평균 대지지분은 약 14평으로 확인할 수 있어요.
- 성남자이 아파트 총 대지면적: 42068제곱미터(12700평).
- 성남자이 아파트 평균 대지지분: 12700평/910세대=14평.
보통 재건축 사업성을 따질때 사업성이 좋은 아파트의 평균 대지지분은 15~16평 수준이기 때문에 추후의 재건축은 어려울 것 같고 리모델링을 진행할수는 있을 것 같아요.
성남자이 아파트 24평의 대지지분은 32.37제곱미터로 9.8평, 34평의 대지지분은 45.85제곱미터로 13.8평입니다.
평균적으로 신축, 준신축 아파트에서 볼 수 있는 수준의 평범한 땅 지분을 보유하고 있습니다.
- 24평 대지지분: 32.37제곱미터(9.8평), 34평 대지지분: 45.85제곱미터(13.8평).
- 무난한 수준의 대지지분을 보유한 상태.
성남자이 아파트 호재
성남자이 아파트 인근으로는 교통이라던지 상업시설과 관련된 큰 호재는 없습니다.
가장 큰 호재라면 직장이 많이 밀집되어 있는 판교와의 접근성이 뛰어나고 서울과 인접해 있어서 자차로의 이동이 편리하다는 것을 꼽을 수 있겠는데요.
성남자이 아파트의 바로 옆으로 재개발 사업을 진행중인 상대원2구역 아파트 건축 사업이 완료되면 동네의 분위기가 달라질 수는 있을 것 같습니다.
상대원2구역은 e편한세상, 아크로 브랜드를 보유한 1군 건설사인 DL이앤씨에서 시공을 맡고 있으면 5천세대가 넘는 대규모 아파트 단지를 건설하려고 계획하고 있습니다. 이주가 진행중인 상태로 입주까지는 3~5년 정도의 시간이 소요될 것으로 예상이 되는데요.
지금은 빌라가 밀집한 주변 지역이 신축 아파트로 바뀌고 아파트 거주민들 역시 손바뀜이 일어나면 성남이라는 지리적 이점이 장점으로 두각되면서 생활환경에 큰 변화가 일어날 것 같습니다.
그렇지만 아쉬운 것은 주변에 지하철역이 없다는 것과 구도심 성남의 끝자락에 위치하고 있어서 대중교통으로 어떤 지역을 이동하던지 간에 많은 시간이 소요될 수 있다는 것이 아쉬운 점이라서 미래의 투자가치가 크다고 보기는 어려울 것 같네요.
총정리
✔천지개벽하고 있는 성남 지역의 준신축 아파트.
✔지하철과의 거리가 애매하고 성남의 끝자락에 위치하고 있어서 교통, 상업시설의 호재를 기대하기 어렵다.
✔인근 상대원2구역 재개발 사업이 완료되면 신축 아파트에 인접하여 주거환경이 개선될 수 있다.
✔학군이 아쉬워서 중, 고등학교 자녀의 공부환경을 위해서는 분당이나 서울로 거주지를 옮길 확률이 높다.
✔서울과 가까운 성남지역이지만 강남, 여의도, 광화문까지 진입하기 위해서는 꽤 많은 시간이 소요된다.
✔판교 직장인이면서 구축의 분당은 싫고 적당한 준신축 아파트의 쾌적한 거주 환경을 선호하는 사람들에게 선택을 받을 수 있는 아파트.
✔직접적인 호재는 없기 때문에 앞으로 미래 가치가 있는지는 불분명한 그런 아쉬운 아파트.
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