성남 금호어울림 아파트 부동산 투자 입지 분석

성남 금호어울림 아파트 부동산 투자 입지 분석

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성남 금호어울림 아파트 부동산 투자 입지 분석입니다. 성남 금호어울림 아파트는 모란역과 가까운 곳에 위치하고 있습니다. 모란역은 수인분당선이 위치하고 있으며 각종 광역버스가 모여드는 장소로 성남 시민들의 교통의 허브 역할을 합니다. 경기도 최대 규모의 모란5일장이 열리는 곳이기도 하고 각종 상권이 밀집되어 있습니다. 모란역 인근으로는 아파트 단지가 많지 않아서 성남 금호어울림 아파트의 희소성이 크게 눈에 띕니다. 마을버스로 모란역에 이동해야 하지만 버스 이동 시간이 5분밖에 되지 않아서 모란역을 이용하기에 좋습니다. 구축 아파트가 많은 성남 구도심 지역에서 2006년도식 아파트로 비교적 최근에 지어졌다는 것도 투자 가치로 좋은 요건인데요. 성남 금호어울림 아파트의 입지를 분석해보고 성남 지역에서의 아파트 투자 가치에 대해서 알아보겠습니다.

성남 금호어울림 아파트 부동산 투자 입지 분석

성남 금호어울림 아파트 정보

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성남 금호어울림 아파트는 성남시 중원구에 위치해있습니다. 507세대로 세대수가 크지는 않지만 아파트 투자 시 고려해야할 500세대 이상이라는 점에서 요건을 충족합니다. 2006년에 입주를 완료해서 19년차 연식이어서 준신축까지는 아니어도 구축으로 분류되지는 않습니다. 평형으로는 24평부터 43평까지 구성되어 있어서 가족 단위로 모여살기에 좋습니다. 용적률은 239% 입니다. 보통 용적률이 200% 미만이어야지 아파트간의 간섭이 없고 단지가 넓은 느낌을 받을 수 있습니다. 239%의 용적률은 일반적인 아파트 수준으로 보입니다. 추후 아파트가 노후화되는 경우 리모델링이나 재건축 사업성은 떨어질 것으로 보입니다. 모든 평형이 계단식 구조입니다. 구축 아파트들은 대부분 복도식 아파트인 경우가 많은데 계단식 아파트는 생활 편의성 측면에서 다른 세대와의 간섭을 줄일 수 있어서 선호되는 구조입니다.

성남 금호어울림 아파트 교통

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성남 금호어울림 아파트는 모란역 인근에 위치하고 있습니다. 모란역까지 1km 떨어진 곳에 위치해 있어서 도보로는 16분 소요됩니다. 역세권이라고 보기는 어렵지만 도보를 이용하여 모란역을 이용할 수 있습니다. 모란역을 이용해서 강남까지는 43분이 소요됩니다. IT기업이 밀집되어 있는 판교로는 물리적인 거리는 가깝지만 아직 대중교통으로 바로 도달하는 방법은 시간이 많이 소요되어 30분 정도 소요됩니다. 성남이 서울 인접 지역으로 지리적인 위치는 좋은데 강남까지의 접근성이 그렇게 좋다고 볼수는 없습니다. 신분당선을 이용해서 용인 수지 지역에서는 강남역까지 30분 내로 환승없이 이동할 수 있으니 다른 대체 지역이 많다고 볼수가 있겠습니다.

성남 금호어울림 아파트 교통

성남 금호어울림 아파트 학군

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성남 금호어울림에서 가장 가까운 초등학교는 검단초등학교입니다. 검단초등학교까지는 500m 떨어져있으며 도보로 5분이며 통학이 가능합니다. 초품아를 선호하는 아파트 투자자의 입장에서 조금 멀다고 느껴질수는 있지만 저학년이 아니고 고학년부터는 통학을 하는데 무리가 없는 거리입니다.

중학교 학군으로는 성남중, 동광중학교가 있습니다. 성남중학교는 성남시 중원구에서 학업성취도 평가 2위를 하고 있는 학교입니다. 그렇지만 성남 중원구 자체가 그렇게 학군이 좋다고 볼수는 없기 때문에 여타의 지역에서의 2위랑은 비교가 많이 됩니다. 특목고를 진학한 학생은 0명이어서 중학교 학군이 좋다고 볼수는 없겠습니다. 고등학교는 동광고, 성일고등학교가 있습니다. 두 고등학교 모두 국어, 수학, 영어의 학업성취도 평가가 60% 수준으로 공부를 잘하는 학군이라고 보기는 어렵습니다. 오히려 하위권 고등학교라고 판단할 수 있습니다. 중, 고등학교 학군은 아파트 투자 시 학부모 입장에서 가장 중요하게 여기는 요소 중 하나이기 때문에 성남시 중원구를 학군때문에 선택할 이유는 없어보입니다. 근처에 아파트 단지가 거의 전무하고 빌라가 밀집해 있어서 학군이 자리잡기 어려운 환경입니다. 수진역 인근으로 재개발 사업이 진행 중인데 신축 아파트가 들어서면 조금 나은 면학분위기가 형성될 수 있을지 확인해봐야 합니다.

성남 금호어울림 아파트 학군

성남 금호어울림 아파트 매매, 전세가격

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성남 금호어울림 아파트 매매, 전세가격을 알아보겠습니다. 가장 선호도가 높은 국민평형인 32평을 기준으로 조사합니다. 최근 거래된 매매가격은 8억원대입니다. 21년 11월에 10억까지 치솟았던 매매가격에서 회복을 하지 못하고 최저가에 판매된 8억원대를 유지하고 있습니다. 약 20% 하락한 가격에서 유지되는 모습입니다. 2024년에 아파트 시장에 반전이 일어나면서 서울과 같은 주요 지역에서는 아파트 가격 회복을 많이 하고 있는데 성남 금호어울림 아파트는 아파트 가격이 하락하고 회복을 전혀 못하고 있는 모습입니다. 부동산 자산의 양극화가 발생하면서 좋은 자산으로는 자금이 몰리고 그렇지 않은 동네는 아파트 가격이 상승하지 못하고 있는데 투자자들 입장에서는 아파트의 투자 가치를 크게 보지는 않는 것 같습니다.

성남 금호어울림 아파트의 32평 전세가격은 최근 5억원까지 거래가 되었습니다. 2022년 최고가 7억원을 기록한 후 2억원이 하락한 가격대에서 움직이는 모습입니다. 매매, 전세가격이 모두 지지부진한 상태로 상승의 기운이 보이지 않습니다. 다시금 아파트로 자금이 몰려오는 완화된 금융 환경이 조성되어야지 이전의 가격대를 회복할 수 있을 것으로 보입니다. 매매가격 대비 전세가격을 의미하는 전세가율은 대략 62% 수준입니다. 전세가율이 높다는 것은 매매가격 대비 전세가격이 비싸게 거래가 된다는 뜻입니다. 현재 매매, 전세가격의 갭이 3억원대로 투자가 가능한 물건이기 때문에 투자 자본을 많이 투입하지 않아도 거래가 가능합니다. 그런데도 투자가 유입되며 아파트 매매가격이 상승하지 않는 다는 것은 그만큼 아파트 투자 가치가 떨어진다는 것을 의미합니다.

성남 어울림 아파트 매매 가격

성남 금호어울림 아파트 주변 환경

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성남 금호어울림 아파트 바로 옆으로는 성남종합운동장이 있습니다. 공원도 조성되어 있어서 자연환경으로는 나쁘지 않습니다. 하지만 주거 환경이 개선되기 힘든 것은 아파트촌이 아니라는 것입니다. 아파트 주변으로 모두 빌라로 조성되어 있어서 난개발의 느낌이 강합니다. 상권이 밀집되어있는 모란역이 가까이에 있다는 것도 장점이자 단점입니다. 모란역을 이용해서 상권의 이점과 대중교통을 편리하게 이용할 수 있지만 그만큼 사람이 많은 복잡한 환경이 아파트 단지 근처에 있다는 뜻이기도 합니다. 500세대가 되는 아파트지만 나홀로 아파트라는 점도 단점으로 꼽힙니다. 아파트가 밀집되어 있는 마을이라면 500세대가 문제가 되지 않지만 주변으로 아파트가 없기 때문에 아파트 단지가 1개만 있어도 경쟁력을 가지려면 4000 세대 정도의 대단지는 되어야 합니다.

정리

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모란역만 보고 성남 금호어울림 아파트를 투자 대상으로 생각했다가는 앞으로의 시세차익을 보지 못할수도 있습니다. 물론 실거주로 편리하게 살 수는 있지만 아파트를 매매한다는 것은 그 아파트의 대지와 함께 미래 수익을 계산해서 투자자산으로 보는 것을 뜻합니다. 2021년~2022년에 부동산 시장에 유동성이 풀리며 엄청난 가격 상승이 있었지만 긴축과 동시에 아파트 가격이 하락하여 지금도 회복을 못하고 있습니다. 한편으로는 아파트 투자를 위해 선택해서는 안되는 조건을 판별할 수 있는 기준이 되기도 합니다. 2023년에 하락한 가격에서 아직까지 회복을 하지 못하고 있다면 그 아파트는 투자 가치가 적은 것으로 판단하면 됩니다.

모란역이라는 교통과 상권의 장점은 있지만 학군도 좋지 못하고 주변의 생활 환경이 개선될 여지가 없어 보이는 성남 금호어울림 아파트입니다. 그럼에도 32평 아파트가 8억이라는 시세를 보이는 것은 성남이라는 서울 인접 지역 특성과 구축 아파트가 많은 준신축급으로 평가할 수 있는 아파트 관리상태 덕분인 것 같습니다. 성남 실거주 아파트로는 거주하기에 괜찮아 보이지만 투자적 관점에서 이전과 같은 가격 급등을 이룰 수 있는 아파트인지는 두고봐야할 것 같습니다.