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아파트 재건축 투자는 각광받는 투자 방식입니다. 대지지분이 높은 아파트를 구매한 후 신축 아파트로 정비하면 그 시세가 많게는 3배까지 뛰기 때문이예요.
신축 아파트를 구매하고 싶지만 경제적인 여력이 되지 않는 사람들은 재건축 아파트를 사서 신축 아파트로 변모하기를 기다리는 이 투자 방식이 이제는 많은 사람들의 기피 대상이 되고 있습니다. 바로 공사비 증액 때문인데요.
22년 들어서 재건축, 리모델링 공사비가 크게 급증하면서 공사비를 더 요구하는 건설사와 재건축 조합원들의 갈등이 커지고 공사가 지연되고 있습니다.
이는 비단 재건축 사업성이 낮은 아파트 단지 뿐 아니라 강남, 송파 등 재건축 대어라고 불리는 아파트 단지에서도 속속히 보여지고 있는 현상인데요.
공사비 급증에 따라 아파트 재건축, 리모델링 사업이 중단되고 있는 단지를 알아보겠습니다.
아파트 재건축 공사비 증가로 사업 중단되는 단지
아파트 재건축 공사비가 신축 아파트를 얻는 것에 비해서 문제가 안되던 시절이 있었습니다.
재건축 아파트로 얻을 수 있는 투자 수익을 계산하기 위해서는 인근 지역의 신축 아파트 시세를 확인하면 되는데요.
재건축 아파트가 신축 아파트가 되면 더 새거가 되기 때문에 기존의 신축 아파트보다 더 높은 금액을 형성하는 것이 당연합니다.
그렇기에 재건축 아파트 매매 가격+재건축 분담금-감정평가 금액을 계산해서 기존 신축 아파트보다 더 싸게 살 수 있다면 성공적인 투자로 볼 수 있는데요.
최근들어 공사비가 500만원대에서 600만원대 그리고 고급화한 단지는 800만원까지 치솟으면서 재건축 사업성이 악화되고 있습니다.
시공사 DL이앤씨(e편한세상 브랜드)가 재건축 공사를 맡은 방배동 삼익 아파트는 아크로리츠카운티로 재건축 사업을 추진중이었습니다.
그렇습니다. 아크로라는 브랜드를 사용했으니 고급화한 프리미엄 브랜드를 사용한 단지이죠.
이 아파트는 기존 3.3제곱미터(1평)당 공사비가 545만원이었지만 621만원으로 한차례 공사비를 올려준 이력이 있는데요.
이번에 공사비 증가를 명목으로 평당 공사비를 781만원으로 증액할 것을 요구하면서 조합원이 이를 거부하고 있습니다.
평당 621만원에서 781만원으로 공사비를 증가하면 조합원은 기존 추가 분담금이 1억 3600만원이었던 것에 비해서,
1억원이 더 증가한 2억 3700만원의 추가 분담금을 납부해야 합니다.
- 기존 평당 공사비 621만원 -> 781만원으로 증액 요청
- 기존 추가 분담금 세대당 1억 3600만원 -> 2억 3700만원으로 증가(약 1억원의 재건축 사업비 증가)
신축 아파트를 싸게 얻고자 하는 것이 재건축 사업인데, 1억이나 추가 분담금을 더 내야한다면 투자수익이 굉장히 악화됩니다.
그런데 공사비 증액을 계속해서 거부한다면 둔촌주공 재건축인 올림픽파크포레온 아파트 사례에서도 볼 수 있듯이 사업 기간이 지연됨에 따라 공사비는 계속해서 증가할 수 밖에 없습니다.
지난 포스팅에서 공유해드렸던 상계주공5단지 아파트 역시 재건축 추가 분담금이 5억원 대로 책정된 것에 반발하여 GS건설와 시공사 계약으 해지한 이력이 있죠.
2024.01.18 - [부동산 정보] - 상계주공5단지 아파트 재건축 사업성 악화로 사업 중단 위기 - 재건축 아파트 투자 방법
아파트 리모델링 사업 역시 사업성 악화
비단, 아파트 재건축 사업 뿐 아니라 공사비 증액은 리모델링 사업에 까지 불똥이 튑니다.
노후화된 구축 아파트의 평균 대지지분이 낮아서 사업성이 낮은 아파트 단지들은 리모델링 사업을 추진하고 있는데요.
아파트 리모델링을 추진하는 대표적인 지역은 용적률이 높은 1기 신도시 지역인 분당, 평촌, 용인 수지 등이 있습니다.
리모델링 사업을 한창 추진중인 용인 수지구의 현대성우8단지 아파트는 기존에 전달받은 리모델링 추가 분담금이 1억 7천만원이었으나,
최근 공사비 증가를 명목으로 조합원이 다시 추정한 추가 분담금이 2억 7천만원으로 1억 가량 높아진 것으로 드러났습니다.
- 기존 세대당 추가 분담금: 1억 7천만원 -> 2억 7천만원으로 증가(약 1억원의 리모델링 사업비 증가)
현대성우8단지 아파트의 리모델링 사업 동의율은 기존에 78%에 달했으나, 최근 높아진 추가 분담금 탓에 사업 추진에 필요한 동의율 미만으로 떨어져서 리모델링 사업 추진이 일단은 좌초된 것으로 보여집니다.
치솟는 아파트 재건축, 리모델링 사업비
아파트 재건축 사업에 들어가는 인건비의 증가와 인플레이션의 영향으로 높아진 원자재 가격으로 공사비는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있습니다.
이를 대변하듯 최근 아파트 분양가격이 정말 많이 올랐죠. 84타입(34평) 기준으로 10억대 아파트는 이제 놀라울 일도 아니게 되었습니다.
사람들의 신축 아파트 선호 현상이 뚜렷하고 지속될 예정이지만 계속해서 공사비가 증가한다면 재건축 사업성이 악화되어 사업이 지연되고 이에 따라 신축 아파트 공급은 줄어들 수 밖에 없습니다.
특단의 조치로는 공사비가 낮아지는 것을 기대할 수 있으나 지금과 같은 상황에서 공사비가 떨어질 일은 없어보입니다.
'분양 가격은 오늘이 제일 싸다' 라는 말이 있습니다. 인플레이션의 영향으로 인건비와 원자재 가격은 계속해서 오를 수 밖에 없으니 현재의 분양 가격이 가장 싸다는 것을 뜻하는데요.
계속해서 높아지는 사업비용으로 이제는 더이상 신축 아파트의 높은 가격을 감당할 사람들이 적어지고 있습니다.
기존의 신축 아파트도 물론이고 앞으로 분양될 신축 아파트의 높은 가격을 받아들일 시장 참여자가 없다면 시세는 하향 조정 되겠죠.
그렇지만 문제는 신축 아파트의 희소성 입니다. 내가 가지고 싶은 아파트는 남들도 눈독들이는 좋은 위치와 상품성을 가진 신축 아파트 입니다.
이런 상황에서 신축 아파트의 가격이 낮아져서 수요를 증가시킬 것인지 아니면 이 가격들을 받아들이고 신축 아파트의 새로운 가격 기준선이 생겨날지 지켜볼 필요가 있습니다.
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