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지난 부동산 상승장에 2030 세대들이 많은 관심을 가진 지역이 있습니다. 바로 노도강이라고 일컬어지는 노원, 도봉, 강북구 아파트인데요.
서울 외곽지역에 위치하고 있어서 비교적 접근이 쉬운 가격대를 형성하고 있어서 많은 투자자들이 몰렸습니다.
그 중에서도 관심을 받은 아파트 단지가 바로 상계주공5단지 아파트입니다.
상계동에 위치한 이 아파트는 용적률이 93%라서 언뜻보면 재건축 사업성이 좋아보입니다만 최근 재건축분담금이 1세대당 5억원으로 산정되면서 시공사 계약을 해지하는 사태가 벌어졌습니다.
재건축 기대감에 8억원까지 솟았던 아파트 가격은 현재 4억원에 거래되는 등 급락을 면하지 못하고 있는데요.
이처럼 재건축 기대감으로 아파트를 제대로 알아보지 않고 취득했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
상계주공5단지 아파트의 재건축 사업성을 살펴보고 좋은 재건축 투자건을 선택할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
상계주공5단지 아파트 단지 정보
상계주공5단지 아파트의 단지 정보를 알아보겠습니다.
총 840세대 아파트로 37제곱미터(11평) 초소형 단일 평형으로 구성된 아파트 입니다.
많은 분들이 재건축 사업성을 따질때 보는 정보가 '용적률' 인데요. 이 아파트는 용적률이 93%로 언뜻보면 대지지분이 많을 것 처럼 보입니다.
그렇지만 간과하지 말아야 할 것이 있습니다. 바로 이 아파트는 11평으로만 구성되어있으며 840세대가 되는 아파트 입니다.
작은 평형의 소유주들이 840세대나 있으니 조합원이 11평에서 20~30평형 아파트를 분양받게 되면 아파트 대지지분을 다 써버리는 거예요.
그래서 상계주공5단지 아파트는 1:1 재건축을 할 수 밖에 없고 11평짜리 아파트를 20~30평대로 늘려주니 공사비, 사업비를 생각해보면 1세대당 5억원이라는 어마어마한 사업비가 들게 되는 것이죠.
상계주공5단지 아파트 재건축 사업성
상계주공5단지 아파트의 총 대지지분은 33,854 제곱미터로 평으로 환산하면 10241평입니다.
10241평을 840세대로 나누면 12.19평이라는 평균 대지지분이 나오게 되요.
보통 재건축 사업성이 좋아서 일반분양 물량으로 사업비용을 대체하는 아파트 단지들의 평균 대지지분이 14평~15평 정도가 되는데,
이에 미치지 못하니 사업성은 좋지 않다고 보시면 됩니다.
보통 신축아파트 20평을 짓기 위해서는 대지지분이 8~9평이 필요하고, 30평을 짓기 위해서는 11~12평 정도가 필요합니다.
상계주공5단지 아파트 소유주 중에는 대지지분을 소진하면서 20평 소형 평형으로 재건축을 희망하는 사람들도 있을 것이고 30평을 희망하는 소유주도 있을 거예요.
20평형을 선택한 소유주들은 자신의 대지지분을 나누는 대신 분담금이 적게 들어가는 쪽을 택할 것이고,
30평형을 선택한 소유주는 그냥 1:1 재건축으로 사업비를 온몸으로 맞는다고 보면 됩니다.
상계주공5단지 아파트 가격
뭐 분담금이 5억이라도, 아파트 가격이 저렴하다면 많은 투자자들이 눈독을 들일 수가 있겠어요.
만약 아파트 가격이 2억이고, 재건축 분담금이 5억이라면 7억에 서울 상계동의 신축 아파트를 취득할 수 있으니 투자상품으로 좋겠죠.
그런데 문제는 상계주공5단지 아파트의 높은 가격입니다.
상계주공5단지 아파트는 지난 21년 8월에 11평 8억으로 최고가를 찍었습니다.
30년이 넘는 녹물 나오는 구축 아파트 11평을 8억을 주고 사다니 이 아파트의 재건축 기대감이 하늘을 찌른 것으로 보입니다.
그러던 중 재건축 분담금이 5억으로 가시화되고 시공사 해지가 되는 등 재건축 사업이 악화되면서 11평 가격은 24년 1월 기준 4억 5천만원으로 하락합니다. 무려 43% 급락한 가격이죠.
그러면 현재 가격이 저렴한 것이냐? 그렇지도 않습니다.
재건축 투자자들은 아파트 매수를 고려할때 총 비용을 계산합니다. 단순하게 현재 시세인 4억 5천만원에서 재건축 분담금으로 5억을 지불한다고 했을때 9억 5천만원으로 서울 상계동의 신축 아파트를 구매할 수 있습니다.
그런데 재건축 사업은 보통 10년은 잡고 가야하고, 요즘과 같이 공사비가 계속해서 상승하여 불안정한 수급 상황에서는 분담금이 늘어나는 경우를 대비해야겠죠.
재건축 사업이 진행되면서 중도금 이자도 내야하고, 거주 불안성도 문제가 될 수 있습니다. 이런 상황을 견디면서 까지 재건축 투자를 하기에는 현재 금액과 재건축분담금이 모두 너무 비싼 상황입니다.
강남3구와 같은 유망한 지역이라면 10년이고 20년이고 투자한다 생각하고 자금을 투입할 수 있겠으나 또 그만한 입지는 아니니 고민하는 투자자들이 많아질 수 밖에 없고 더이상 투자 가치가 없다고 생각하는 사람들은 폭락한 가격에 매물을 내놓는 것이겠죠.
부동산 재건축 투자를 위한 체크 포인트
재건축 아파트에 투자를 하려고 한다면 용적률만 봐서는 안됩니다.
용적률은 대지지분 대비 아파트 총 면적을 의미하는 단어이기 때문에 그 안에 세대수가 얼마나 쪼개져 있는지는 판단하기가 어렵습니다.
재건축 아파트를 투자하려면 그 아파트의 평균 대지지분과 내가 구매하려는 아파트의 대지지분을 고려해서 사업성을 판단해야 합니다.
대지지분으로 사업성을 판단한 다음에 현재 아파트 가격이 투자에 알맞은 가격인지를 판단해야 합니다.
그리고 분담금을 대략적으로 예측하고 감정평가 금액 대비 사업비가 얼마나 들 것인지를 판단해야 합니다. 그리고 재건축 사업은 장기전이 될 수 있다는 각오하에 충분히 돈을 묵혀둘 수 있는 상황인지를 체크한 다음에 재건축 아파트에 투자해야 합니다.
상계주공5단지를 예로 들어 재건축 사업성을 찬찬히 살펴봤습니다. 잘만 투자한다면 신축 아파트를 비교적 저렴한 가격에 선점할 수 있는 투자 상품이니 만큼 모두들 잘 따져보고 투자를 하시길 바라겠습니다.
재건축 아파트 투자 총정리
- 재건축 아파트의 평균 대지지분을 계산한다.(보통 15평 이상이면 사업성이 좋다고 한다.)
- 현재 아파트 가격이 충분히 저렴한 가격인지 따져본다.
- 투자 대상 아파트의 감정평가금액을 계산해본다.
- 재건축 분담금을 계산하여 총 투자 금액을 계산한다.
- 장기로 투자금을 투입할 수 있는 상황인지 판단한다.
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