서울 아파트 전세 가격 35주 연속 상승 역전세 현상
서울 아파트 전세가격이 35주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 아파트 매매가격은 하락세로 돌아서고 매물량도 증가하고 있지만 아파트 전세는 매물도 감소하고 가격이 계속해서 오르고 있는 것인데요. 아파트 매매가격이 하락하면 아파트를 매수하려는 사람보다는 전세나 월세로 거주하려는 수요가 증가하고 전세 매물을 찾는 부동산 시장 참여자가 증가하면서 전세 가격이 상승하게 됩니다. 이에 따라 거래가 가능한 아파트 전세 매물은 줄어들게 되고 전세를 찾는 수요자들의 경쟁심리를 부추기면서 전세 가격은 상승하고 매매 매물량은 줄어들면서 매매 가격이 하락하게 됩니다.
주변 아파트 단지만 살펴봐도 이전 대비 가격이 계속 상승하고 있는 것을 목격할 수 있습니다. 부동산 시장이 좋지 않아서 매매 수요가 감소하고 있어서 많은 사람들이 전세를 찾기 때문인데요. 아파트 전세가격이 계속해서 증가하고 있다고는 하지만 한편으로는 역전세도 여전합니다. 아파트 전세가격이 상승하는데 어떻게 역전세가 일어나냐 라고 할 수 있지만 우리는 2년전 아파트 전세가격을 살펴봐야 합니다. 지난달보다, 1년전보다 아파트 전세가격이 상승했다고 해서 2년전에 체결한 금액보다 비싸게 전세가 나가는 상황은 아니기 때문입니다. 현재 아파트 전세 시장의 상황을 살펴보면서 역전세가 지속될지 확인해 보겠습니다.
서울 아파트 전세가격 35주 연속 상승
24년 1월 현재 서울 아파트 전세가격은 지난달 대비 0.07% 올랐습니다. 그리고 상승 기간으로는 35주 연속 상승하고 있는 것으로 보입니다. 부동산 시장이 악화되면서 매매를 꺼려하는 수요가 모두 전세로 몰렸기 때문이예요. 고금리의 여파로 많은 사람들이 월세를 선호했지만, 금리가 안정화되고 이제 금리를 다시 인하하는 시기가 올 것이라고 기대하면서 전세 수요가 증가하고 있습니다. 잠실에 위치한 잠실엘스 아파트는 84제곱미터 기준 1월 8일 12억 5천만원에 거래가 되었습니다. 이는 2023년 12월의 8억 5천만원의 거래 가격에 비해서 4억원 가까이 오른 가격 입니다.
비단 잠실 지역 뿐 아니더라도 직장과 학군의 수요가 많은 서울 주요 지역의 아파트 전세가격은 계속해서 상승하고 있습니다. 0.05%씩 작은 수치로 증가하더라도 아파트 전세가격의 절대적인 가격이 비싸기 때문에 꽤 큰 금액이라고 볼 수 있어요. 10억하는 전세가격이 0.05%로 증가한다면 500만원이 증가하는 꼴인데 35주 연속으로 이런 수치로 가격이 오른다면 1억 7500만원이나 전세금이 오르는 것으로 계산해볼 수 있습니다.
서울 아파트 전세가격은 오른다지만 역전세는 여전
서울 아파트 전세가격이 계속해서 오른다고 해서 역전세난이 해소된 것은 아닙니다. 한달 전, 1년전 전세가격 보다 가격이 오른다고 2년전 시기의 전세가격에 비할바는 아니기 때문이예요. 아까 예를 들었던 잠실엘스 아파트의 84제곱미터 기준 22년 전세가격이 가장 비쌌을때는 평균 가격이 11억이었습니다. 현재는 이 가격대와 비슷하게 11억대에 거래가 되고 있긴 하지만 2년과 비교하면 그 평균 가격이 더 낮은 것을 확인할 수 있어요. 물론 전세가격이 많이 올라와서 2년전의 전세가격과 유사한 수치를 보여주고는 있지만 아직은 안심하기 이릅니다.
송파 잠실의 경우에는 수요가 탄탄한 아파트 단지라서 전세가의 회복세가 빠릅니다. 하지만 그렇지 못한 지역 같은 경우에는 2년전 전세가격보다 많이 하락한 모습을 보여주는 아파트 단지들도 있습니다. 수원의 대표적인 학군지 영통의 대장아파트 힐스테이트영통 아파트를 살펴볼게요. 가장 비싼 전세가격이 체결된 21년 1월에는 7억 4천만원으로 전세가격이 체결되었지만, 현재 24년 1월에는 6억 수준의 아파트 전세가격으로 시세가 수렴합니다. 물론 22년 전세가격이 급격하게 빠진 시기에 비하면 상당수 회복한 모습을 보이긴 하더라도 최고가 전세가격에 비해서는 20% 가량 하락한 1억 4500만원의 감소 금액을 확인하실 수 있습니다.
힐스테이트영통 같은 경우에는 수원 지역의 입주물량이 23년까지는 공급 초과에 해당했기 때문에 더더욱 그 하락폭이 큰 것으로 해석할 수 있겠네요. 전세 가격은 그 지역의 신축 아파트 공급 물량과 상관관계가 있습니다. 전세입자들이 찾는 전세매물은 기축 아파트들입니다. 그 상황에서 신축 아파트가 입주해서 전세 물량이 늘어난다면 전세입자들에게는 선택의 폭이 넓어지게 되고 기존에 기축 아파트에서 매물을 찾는 경쟁을 하던 시장참여자들의 수요를 신축 아파트가 충족하면서 전세가격은 하락하게됩니다.
아파트 전세가격 흐름이 중요
아파트는 거주 상품으로 그 실거주가치가 상당히 중요합니다. 매매가격에는 투자수요가 더해져서 가격이 정해지지만, 전세가격의 경우에는 현재 가치를 나타내는 것으로 판단할 수 있어요. 아파트 매매가격이 상승하기 위해서는 아파트 전세가격이 상승해야 합니다. 거주수요를 확인할 수 있는 전세가격에 미래가치까지 더해진 금액으로 매매가격을 산정할 수 있어야 투자가치를 판단할 수 있어요. 현재 부동산 시장을 살펴보면 매매가격은 계속해서 하락하고 있고, 전세가격은 소폭 상승하고 있습니다. 그런데 여기서 문제가 하나 발생합니다. 바로 부동산 경기의 침체로 인한 착공, 인허가 물량의 감소입니다.
앞으로 공급물량이 줄어든다는 것이 필연적인 결과라면 수요가 항상 일정한 지역일지라도 매물이 부족하기 때문에 전세를 찾는 사람이 많아질 수록 전세가격이 상승할 수 밖에 없습니다. 그리고 물가상승분을 반영하면 우상향 하는 것이 당연하겠죠. 여기에다가 다주택자들을 옥죄는 정책으로 인해 다주택자들이 전세임대를 공급하지 못하면 전세 물량 순환에 차질이 빚어져 가격이 또 오를 수 밖에 없을 것입니다.
그러다가 매매가격 대비 전세가격을 의미하는 전세가율이 올라서 갭가격이(매매가격-전세가격) 낮아지면 투자수요가 들어와 아파트 매매 가격을 끌어올릴 수도 있겠죠.
서울 아파트 전세가격의 상승을 하나의 현상으로만 보지 말고 그로인해 발생할 수 있는 부동산 시장의 변화를 주의깊게 살펴봐야 합니다.
특히나 서울 지역에서는 이제 공급물량이 많지 않고, 서울에는 직장과 문화가 모여있어 수요가 많은 만큼 착공, 인허가 물량의 감소는 서울 아파트 전세가격에 치명적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 앞으로 신규 아파트를 짓지 않는다면, 다주택자들의 전세매물이 나오지 않는다면 전세를 찾는 세입자들의 경쟁은 치열해져 전세가격이 폭등할 가능성도 보입니다. 전세가격이 어느 수준까지 상승할지 지켜보면서 아파트 매매가격과의 동조화 현상이 발생할 것인지 주의깊게 분석해봐야 할 때입니다.
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