한남4구역 재개발 시공사 삼성물산 래미안글로리힐즈 확정 현대건설 사업 조건

한남4구역 재개발 시공사 삼성물산 래미안글로리힐즈 확정

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단군이래 강북 최대 공사비의 재개발 대어인 한남4구역에서 재개발 시공사로 삼성물산으로 확정되었습니다. 한남4구역은 이제 "래미안글로리힐즈" 아파트로 새로 탄생하게 될 예정인데요. 삼성물산의 경쟁사대는 현대건설이 내세운 디에이치 한강이었습니다. 현대건설은 최초의 프리츠커상(건축계의 노벨상)을 수상한 세계적 건축가 자자 하디드의 건축 사무실에서 디자인한 고급스러우면서 선형적인 구조가 인상적인 설계를 내세웠지만 삼성물산에 패배하고 말았습니다.
삼성물산은 기존 아파트에서 찾아보기 힘든 원형 구조의 디자인과 더불어 조합원 전원이 한강을 조망할 수 있는 설계로 조합원의 60% 이상의 찬성표를 받아 한남4구역 재개발 시공사로 최종 확정되었습니다. 한남4구역은 공사비만 1조원이 넘는 최대 규모의 재개발 사업지인 만큼 삼성물산, 현대건설 회사 내부에서도 전담TF가 꾸려질 만큼 회사의 자존심이 걸린 사업지로 팽팽한 경쟁이 있었는데요. 설명회 당시 각 회사의 설계를 깎아 내리는 네거티브 발표의 내용도 상당했다고 합니다. 삼성물산과 현대건설이 한남4구역 재개발에 내건 조건들을 한번 알아보겠습니다.

한남4구역 외관 디자인 설계

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재개발, 재건축 사업에서 가장 중요한 비중을 차지하는 요건은 외관 설계입니다. 더욱이 강남, 용산, 한남과 같은 재개발 건축 비용이 높은 고급화단지에서는 그 지역의 랜드마크가 될 디자인 설계로 부동산 자산의 품격을 높이는 것이 중요합니다. 삼성물산과 현대건설은 지금까지의 아파트 디자인 설계에서 볼 수 없는 고급스러우면서도 파격적인 디자인을 선보였습니다. 삼성물산은 원형 아파트 타입을 설계하여 기존에 일반적인 상식으로 여겨졌전 네모 반듯한 디자인에서 탈피하였고 현대건설에서는 미래지향적인 디자인을 내세워 스카이브릿지가 돋보이게 만들었습니다.
삼성물산에서 설계한 래미안글로우힐즈한남 입니다. 글로벌 건축 설계 회사인 유엔 스튜디오와 협업한 작품으로 기존의 성냥갑 같은 아파트의 형태에서 변형해서 원형 구조가 돋보이는 설계로 한강 라인의 랜드마크가 될 것으로 보입니다. 다만, 아파트와 같이 주거 시설에서 원형 타입의 구조로 설계하게 될 경우 한강 반대편에는 한강 조망이 불가능하고 북향이 될 수 있다는 단점이 있는데요. 그럼에도 아파트 건설에서 유례없는 원형 구조물을 파격적으로 제시했다는데에 도전 정신의 모습을 보여줬다고 생각합니다. 사담으로 저 역시도 삼성물산의 디자인이 더 고급스럽고 현대적인 모습이라고 생각이 드네요.

삼성물산 래미안글로리힐즈한남

현대건설에서 설계한 디에이치 한강의 외관 조감도입니다. 스카이 브릿지에서 자자 하디드 건축 사무실의 시그니처인 원형 구조를 보여주어 미래 세계의 아파트 같은 미래지향적 디자인을 잘 보여주고 있습니다. 다만, 너무 이질적이라는 생각이 드는 것도 사실이네요. 싱가포르의 마리나베이샌즈 호텔이 생각나기도 하고요. 주변과 너무 동떨어지는 디자인으로 설계가 된 것 아닐까 하는 생각이 듭니다. 주거 시설인 아파트는 주변 환경과 어우러져 그 멋을 뽐낼 때 가장 화려하게 빛날 수 있습니다. 지금으로써는 받아들이기 힘든 미래지향적 디자인이 조금은 반감을 사게 만들지는 않았을까 하는 생각을 해봅니다. 앞으로 이런 디자인이 많이 나올 수도 있겠습니다.

현대건설 디에이치한강

한남 4구역 시공사 사업 조건

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워낙 사업비가 큰 사업지이다 보니까 공사비와 관련된 시공사가 내건 사업 조건들도 조합원의 선택에 영향을 미쳤습니다. 삼성물산은 이주비에서 LTV 150%까지 대출을 해주는 조건을 걸었고 현대건설에서는 이주비는 LTV 100%까지 대출로 조건을 내걸었습니다. 총 공사비는 삼성물산이 1조 5695억 현대건설이 1조 4855억원으로 제시했으며 총 공사 기간은 삼성물산이 57개월, 현대건설이 49개월을 불렀습니다. 그리고 최근에 재개발, 재건축 사업지에서 가장 큰 문제가 되고 있는 공사비 인상의 문제도 시공사에서 신경을 많이 쓴 것으로 보이는데요. 삼성물산에서는 공사비 물가인상분 314억원을 삼성물산에서 부담하는 것으로 현대건설은 가장 낮은 물가 지수를 선택해서 공사비에 전가하고 착공 이후 공사비 인상은 없는 것으로 조건을 제시했습니다.
각 건설사에서 한남4구역 재개발 공사를 맡기위해 얼마나 큰 공을 들였는지 알 수 있는 대목입니다. 1조 5천억 규모의 재개발 사업지는 건설사 입장에서 사업 매출을 획기적으로 확대시킬 수 있는 사업입니다. 한강을 품고 있는 아파트 재개발 사업지이다 보니 강변북로 및 한강에서 아파트 단지가 수려하게 파라노마로 펼쳐질 것이고 건설사의 기술과 사업 수완을 서울 시민들에게 홍보할 수 있는 기회까지 확보할 수 있습니다. 한남4구역 재개발 사업지의 시공사로 선정되면 앞으로 서울의 주요 재개발 사업단지에서도 시공사 선정에 유리하게 작용할 수 있어서 두 시공사는 재개발 사업을 수주하기 위해 조합원의 입장을 고려한 맞춤 전략을 세운 것으로 보입니다.

건설사	삼성물산	현대건설
이주비	LTV 150%	LTV 100%
총 공사비	1조 5695억원	1조 4855억원
공사기간	57개월	49개월
공사비 인상	물가인상분 314억원 삼성물산에서 부담	가장 낮은 물가지수 반영, 착공 이후에는 공사비 인상 없음

정리

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결국 승리는 삼성물산이 되었습니다. 조합원에게 가장 큰 영향을 미친 조건은 무엇이었을까요? 외관 설계, 이주비, 공사비 인상 등과 관련된 항목들이 모두 중요한 영향을 미쳤을 것으로 보입니다만 지금과 같이 공사비가 증가할 수 있는 재개발 사업의 상황에서는 이주비와 공사비를 증액하지 않는다는 삼성물산의 사업비 지원 요건이 큰 영향을 미친게 아닐까 추측됩니다. 삼성물산의 경우 공사비 인상분인 314억원을 자체 부담하는 것으로 조합원들의 사업비 경감에 대한 신경을 많이 썼습니다. 하루가 다르게 재건축, 재개발 부동산 사업지에서 공사비를 인상하고 있는 상황에서 파격적인 조건을 내건 것으로 보입니다.
한강 라인 조망이 되는 조합원 물건들은 앞으로 서울에서 가장 가치가 큰 부동산 자산이 될 것이 분명합니다. 한남재개발 구역은 서울의 중심지에 위치해 있으며 교통, 문화, 편의시설, 상권 측면에서 우수한 입지를 차지하고 있습니다. 강북과 강남까지 모두 아우를 수 있으며 대표적인 부촌으로 불리우는 한남 고급 빌라 유엔빌리지를 포함하여 삼성 리움 미술관 인근의 고급 주택촌까지 품고 있는 입지입니다. 혐재는 노후화된 빌라가 대다수라서 주거 환경 측면에서 슬럼화된 것이 사실입니다. 하지만 한남재개발 구역 사업이 모두 완료되어 대규모 신축 아파트촌으로 변모한다면 한강을 품은 최대 부촌 지역이 될 것이 자명합니다. 현재 한남4구역 재개발 매물은 20~30억대에서 투자가 가능하다고 합니다. 시공사 선정이 완료된 만큼 계획대로 공사가 마무리되서 멋진 아파트로 변모하길 바랍니다.