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아파트 가격이 계속해서 하락하면서 부동산 시장이 침체되고 있습니다.
주변에는 아파트를 매매하려는 움직임이 둔화되어 전세를 찾는 수요가 증가하고 있는데요.
거래량이 감소하는 추세가 계속되면서 전세계약 체결이 증가하고 있고 공급 물량이 적은 상태에서 전세로 수요가 몰리자 전세가격이 상승하고 있습니다.
작년까지는 역전세를 걱정해야 하는 시장이었다면 이제는 전세가격이 얼마까지 상승할지 지켜봐야 하는 시장으로 변했습니다.
2022년 최고가로 계약한 전세가격이 2024년 상반기에 계약이 만료되고 전세가격이 상승하자 전세계약 갱신권을 사용하는 가구가 늘고 있는데요.
전세가격이 상승하는 부동산 시장의 상황을 알아보겠습니다.
서울 전세가격 38주 연속 상승
서울 아파트 가격 매매가격은 10주 연속 하락하고 있는 반면에 서울 전세가격은 38주 연속으로 상승하고 있습니다.
2023년 급락한 아파트 전세가격이 상승하고 있는 추세이며 2022년 최고가로 계약한 가격에 수렴하도록 아파트 전세가격이 상승하고 있는데요.
서울에서 성동구는 8.33% 전세가격이 상승하여 서울의 상승 1위를 차지했고 이를 이어 송파구(7.42%), 양천구(5.73%), 동대문구(5.06%), 마포구(4.88%) 순서로 전세가격의 상승 흐름을 보여주고 있습니다.
2월 들어 전세가격이 가장많이 상승한 서울 지역은 성동구이며 0.26% 상승했고, 용산구, 동작구, 서초구가 뒤를 이어 상승률이 높은 지역으로 통계되었습니다.
서울 서초구의 래미안 퍼스티지 아파트 전용면적 59제곱미터는 2월에 12억 5천만원에 전세 계약이 체결되었는데 작년 12월에 11억에 전세계약이 체결된 것에 비하면 2개월만에 1억 5천만원의 전세가격 상승세를 보였습니다.
동작구의 아크로 리버하임 아파트의 경우 전용 84제곱미터 아파트가 11억 4천만원에 전세가 계약이 되었는데요 작년 2월에 8억원으로 전세가격을 갱신한 것에 비하면 1년만에 3억 4천만원이 상승한 가격 입니다.
부동산 매매 체결이 둔화되면서 전세를 찾는 수요가 몰렸고 1년새 서울 주요지역에서는 전세가격이 1~2억 상승하는 흐름을 보여 지난 2022년 임대차3법이 도입되고 가장 비싼 가격에 계약된 전세가격에 수렴하는 금액으로 전세가격이 급격하게 상승하고 있습니다.
서울 아파트 입주 물량
아파트 전세가격이 진정이 되려면 아파트 입주물량이 많아서 전세수요를 충족시켜줄 수 있어야 합니다.
보통 아파트 입주물량이 많은 지역은 입주장 때 전세를 맞춰야 하는 시기가 정해져있어서 임대인이 전세가격을 주변 아파트 시세대비 저렴하게 전세를 내놓습니다.
문제는 서울 아파트 입주 물량이 수요량에 비해 턱없이 부족한 실정이어서 현재 시장에 나온 전세매물도 수요량에 비해 부족한편이어서 계속해서 전세가격이 상승할 여지가 있다는 것인데요.
이번달과 다음달에 입주하는 서울 아파트 물량은 e편한세상 고덕어반브릿지 539세대, 힐스테이트 천호역젠트리스 160세대, 상도푸리즈오클라베뉴 771가구로 1470가구 뿐이라서 솟구치는 전세수요를 잠재우기에는 역부족입니다.
1000세대 이상의 대단지 아파트의 입주는 6월 강동헤리티지자이 1299가구, 8월에 북서울자이 폴라리스 1045가구로 2천 세대 이상 입주물량이 공급될 예정이지만 사람들이 선호하는 지역에서의 아파트는 아니어서 강남, 송파 등의 주요 입지 아파트의 전세수요는 수요를 초과할 것으로 보입니다.
전세가격과 매매가격
통상적으로 부동산 시장에서는 전세가격이 상승하여 매매가격과의 차이가 크지 않은 경우 투자 수요가 유입될 여지가 있고, 실거주 수요가 매매수요로 변환하면서 아파트 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있는데요.
2023년 상반기에 반등한 이후로 매매가격이 계속해서 하락하거나 보합한 상황이라서 아파트를 구매하려는 수요가 유입되지 않고 있습니다.
전세가격이 계속해서 상승하는 추세를 보인다면 서울의 아파트 매매가격을 전세가격이 밀어올리는 모양이 그려질지 그 귀추가 주목됩니다.
현재 서울의 매매가격은 10주 연속 하락하고 있으며 거래량은 계속해서 줄어들고 있습니다.
아파트 매매가 활발해지기 위해서는 매매가격이 수요자의 기대 범위내로 하락하거나 전세가격이 매매가격과 비등하게 상승하여 전세가율이 높아져야 투자 수요가 유입될 수 있는데요.
현재와 같이 매도자는 아파트를 싸게 내놓을 생각이 없고 매수자는 비싼 가격에 아파트를 구매하지 않는 대립이 계속되는 상황속에서 매도자가 이길지 매수자가 이길지 아무도 모르는 상황입니다.
실제로 2023년에는 급격히 상승한 금리탓에 대출이자를 감당할 수 없는 상황에 처한 매도자들이 급매로 아파트 매물을 던지는 상황이 연출되었는데요.
매도자들이 고금리에 적응한 상태고 앞으로 금리가 더 높아지지 않고 인하할 가능성이 높은 상황에서 매도자들이 급격하게 아파트를 부동산 시장에 던질 가능성은 적어보입니다. 그렇다고 너무 높아진 아파트 가격을 감내할 매수자도 많지 않고요.
이런 상황에서 전세가격이 지속해서 상승한다면 전세수요가 매매수요로 돌아설 가능성도 적지 않아보입니다.
부동산 시장은 심리싸움이라서 아파트 가격이 상승할 것으로 보이면 매수대기자가 아파트를 매수하려는 움직임이 포착되면서 매매가격이 단기간에 급등할 가능성도 있는만큼 매수자와 매도자의 기싸움이 어떻게 마무리가 될지 지켜봐야 겠습니다.
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