설날 이후 부동산 시장 집값 상승 전망 전세가격과 금리인하 변수

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설날 이후 부동산 시장

 

새로운 시작을 알리는 설날 아침이 밝았습니다. 모두들 새해 복 많이 받으세요!

보통 겨울 시기인 11월~설날 이전까지는 겨울의 계절적 특성상 이사를 하려는 움직임이 적기 때문에 부동산 시장 역시 조용합니다.

 

설날 이후에는 집값 변화의 움직임이 생기는데요. 명절에 가족들이 모여서 집얘기를 하다보면 '누구는 집을 사서 얼마가 올랐다더라', '집은 언제 사냐' 하는 참견의 목소리 때문일수도 있고, 설날이 지나면서 새학기를 준비하고 봄이 다가오며 본격적인 이사철이 시작되기 때문이기도 합니다.

 

올해 부동산 시장을 바라보는 시각은 상승과 하락의 전망이 팽팽하게 맞서고 있는데요.

4월 총선이 지나고 나서 집값이 본격적으로 하락할 것이라는 의견도 있고, 2024년 하반기부터 미국금리 인하의 영향으로 바닥을 다진 지역의 집값이 상승할 것이라는 전망도 있습니다.

 

설날 이후로 집값이 어떻게 될지 전문가와 여러 사람들의 의견을 확인하며 예측하는 시간을 가져보겠습니다.

 

특별한 변화는 없을 것

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설날 이후에 집값에는 특별한 변화가 없을 것으로 보입니다.

2024년 2월부터 시작된 신생아특례대출의 영향으로 소폭 거래량이 상승하는 것으로 보이지만 집값을 올릴만큼의 수요에는 미치지 못합니다.

 

보통 설날 이후 집값이 오르는 이유는 집값 상승기에 발생하는 사례입니다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다고, 오랜만에 만난 친척이 집을 사서 얼마나 벌었다더라 하는 소리를 들으면 '집을 사야되나?' 하는 심리적인 압박을 받을 수 있습니다.

 

설날 이후 부동산 수요 상승 예상

 

부동산 시장은 수요와 공급의 논리, 거시적인 경제같은 상황보다 심리적 영향을 많이 받는 재화이기 때문에 설날의 이런 명절적인 특성을 무시할 수 없는게 현실입니다.

 

하지만 2023년 작년 하반기부터 2024년 올해 1~2월까지는 부동산 시장의 침체가 극심했고 이에 따라 부동산으로 이득을 본 사람보다는 집값 하락으로 고통받은 사람들이 더 많았기에 이런 심리적인 상승 압력은 없을 것으로 보입니다.

 

오히려 설날 이후에 '아직은 집살 시기가 아니다' 라는 분위기가 형성되어 사람들이 전세로 몰리고 전세가격은 상승할 수 있습니다.

그렇지만 집값의 경우에는 현재와 특별하게 다른 상황이 연출될 것 같지는 않습니다.

 

매매 보류 전세 수요 상승

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설날 이후 집값 전세가 상승

 

매매를 보류하게 된 사람들은 전세로 몰립니다. 전세사기가 판을 치면서 그 영향으로 월세를 선호하는 현상이 가속화되었다고는 하지만 비교적 안전한 계약으로 인식되는 아파트 전세는 여전히 수요가 유효합니다.

 

2024년 상반기까지는 2022년 임대차갱신법으로 최고가에 계약된 전세 매물들이 재계약하는 시점에 역전세를 맞을 수 있는 시기입니다.

지금 전세가격이 조금씩 상승하고 있다고는 하지만 2022년 최고가에 계약된 가격보다는 높을 수 없고 역전세는 여전한 현상입니다.

 

지금과 같은 매매 대기 수요가 전세로 몰리고, 2024년 상반기가 지나서 이전 역전세난의 영향을 받는 아파트가 소화되면 하반기부터는 본격적으로 전세가격이 많이 상승할 가능성이 있습니다.

 

전세가격이 상승한다고 해서 매매가격이 반드시 상승하지는 않습니다. 지금과 같이 부동산 침체 시기에 집값이 상승할 것이라는 기대는 죽어있고 금리는 높고 전세가율은 낮은 편이라서 투자 상황이 좋지 않아 투자수요가 유입될 상황이 아닙니다.

 

하지만 하반기로 갈수록 전세 가격 상승으로 전세가율이 높아지고 금리가 인하하여 투자자들이 유입될 수 있는 환경이 만들어진다면 아파트 가격이 상승할 여지가 있어보입니다.

 

일부 전문가들이 2024년 집을 마련하려는 사람들은 심리가 위축된 상반기를 노리라고 말을 하는 것은 이런 상황을 고려한 의견으로 보입니다.

 

4월 총선 변수

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4월 총선 부동산

 

4월 총선이 지나고 집값이 하락할 것이라는 의견이 있습니다. 총선 전까지는 어떻게든 부동산 시장 붕괴를 막기 위해 정치권에서 힘을 쓸테지만 이후에는 부동산PF시장의 안정을 보장할 수 없어서 부동산 시장을 더 안좋게 악화시킬 것이라는 의견인데요.

 

지금 태영건설의 부동산PF 워크아웃 사태를 비롯하여 여러 건설사에서 부동산 경기의 침체로 사업성이 없어진 사업장의 채무로 인한 적자와 사업적 타격이 심각합니다. 부동산 시장이 더 좋아지지 않고 계속해서 고금리 상황이 장기화된다면 부동산 사업을 위한 채무를 이행할 수 있는 건설사들이 적어지고 재무구조가 열악한 건설사들은 파산을 할 가능성이 있습니다.

 

건설사의 파산과 부도는 부동산PF에 가담했던 금융사의 손실로 까지 이어질 수 있고 대한민국 경제 전반의 충격으로 다가올 수 있는데요.

4월 총선이 끝난다고 해서 부동산 경기 부양을 위한 정책에 소홀할 수는 없는 상황이고 정부는 계속해서 부동산 경기 부양을 위한 정책을 내세울 것으로 보입니다.

 

정부는 부동산이 급등하는 것도 급락하는 것도 바라지 않습니다. 완만한 물가인상률 정도의 상승을 원할 뿐입니다.

그렇기에 부동산 경기가 무너지지 않고 완만한 상승을 위한 공급 정책에 돌입할 확률이 높고 앞으로의 급격한 집값 하락은 없을 것으로 사료됩니다.

 

매매 가격 대비 전세 가격(전세가율) 주시

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전세가율 상승

 

남들과 똑같은 생각과 행동으로는 절대 부자가 될 수 없습니다. 대중과 반대로 행동을 해야지 자산을 일구고 부자가 될 수 있습니다.

 

지금과 같이 '아파트르 왜사?' 하는 상황에서 용감하게 자산을 취득할 수 있어야 합니다.

부동산 시장에서 바닥의 시점을 점칠수는 없기 때문에 무릎 정도의 가격에 아파트를 취득하여 장기보유하여 어깨 정도에 되파는 자산 시장의 법칙이 유효합니다.

 

현재 충분히 많이 가격이 떨어진 지역을 중심으로 전세가격이 상승하여 매매가격 대비 전세가격을 뜻하는 전세가율이 상승하는 지역을 눈여거 봐야 합니다.

전세가율이 높아진다는 것은 전세가격과 매매가격 사이의 차이가 많지 않다는 것을 뜻하기 때문에 가격의 거품이 없다는 것을 뜻하고,

전세가율이 높아지면 갭가격인 투자금이 적게 들기 때문에 투자자들의 수요가 유입될 가능성이 높습니다.

 

설날 이후에는 전세가율을 눈여겨 보고 이미 충분히 많이 하락한 지역의 전세가율이 상승하는 지역을 선별하여 하반기의 금리 인하 시기에 맞물려서 집값이 상승할 여지가 있는 지역을 찾아 투자처를 엄선해야 하는 시기가 아닌가 싶습니다.