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부동산은 인플레이션의 대표적인 헤지 자산입니다. 인플레이션이란 물가가 상승하는 현상을 의미하는데 물가가 상승하면 인건비, 자재비 등의 건설비가 상승합니다.
각종 부가비용이 상승하기 때문에 부동산을 건설하는데 들어가는 비용이 상승하게 되고 부동산 가격은 상승하기 때문에 많은 인플레이션이 발생하면 부동산 가격은 장기적으로 상승하는 것이 대표적인 현상입니다.
그렇지만 반대 급부에서 생각을 해보면 인플레이션을 막기 위한 정부의 행동으로 부동산 가격은 하락할 수 있습니다.
인플레이션이 발생하면 물가가 상승하고 일반적인 국민들은 생활 물가가 비싸지기 때문에 생활을 영위하는데 어려움을 겪습니다.
미국의 중앙은행이 공표한 것처럼 미국의 중앙은행기관의 목표는 국가의 물가안정이고 인플레이션이 발생하면 금리를 높여서 물가를 잡으려는 노력을 합니다.
인플레이션이 발생하면 부동산 가격의 상승 압력을 가할 수도 있지만, 이와 반대로 정부의 금리인상 정책으로 부동산에 하방압력을 가하기도 합니다.
인플레이션이 발생하면서 부동산 가격은 어떻게 상승하는지 그리고 상충되는 반대의 하락 요인은 무엇인지 알아보겠습니다.
인플레이션이란?
인플레이션이란 물가가 상승하는 것을 뜻합니다. 일반적으로 성장하는 국가에서는 물가가 상승하는 것은 지극히 정상적인 상황입니다.
나라를 부양하면서 국채를 찍어내서 유동성을 풀어내게 되고 그 돈으로 사업도 하고 복지도 하고 하면서 점점 더 많은 돈이 나라에 풀리기 때문입니다.
시중에 돈이 풀리면서 소비되기 시작하고 공급은 일정한대 풀린 돈으로 수요가 많아지다 보니 물건의 가격은 상승하게 되고 물가가 점진적으로 증가합니다.
문제는 물가가 급격하게 증가하는 현상입니다. 지난 코로나 사태와 같이 유례없는 제로금리를 유지하면서 시중에 막대한 조단위의 유동성이 풀리게 되었습니다. 심각하게 퍼진 유동성 탓에 돈의 가치가 끝없이 하락했고 공급은 한정되면서 물가가 급격하게 상승했습니다.
물가가 높으면 국민들의 소비여력이 하락하게 되고 경제의 발전에 도움이 되지 않기 때문에 국가는 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 인상합니다. 시장에 풀린 유동성을 긴축하기 위한 행위입니다.
완만한 인플레이션은 용인하지만 급격한 인플레이션을 막기 위해서는 급격한 금리인상도 감행하게 되고 물가가 잡히면 완만한 수준의 금리로 시중에 적당한 수준의 유동성이 운용되도록 합니다.
인플레이션과 부동산 가격 상승
인플레이션이 발생하면 인건비, 자재값 등 원가가 상승합니다. 새로운 부동산을 공급하기 위한 비용이 전체적으로 증가하기 시작하면서 부동산의 공급이 줄어들게 됩니다.
물가에는 주거비용도 포함이 됩니다. 새로운 부동산을 짓기위한 비용이 비싸지기 때문에 공급은 줄어들게 되고 부동산을 소유하려는 또는 거주하려는 수요가 일정하게 유지된다면 공급은 줄어드는 상황에서 부동산 가격은 상승합니다.
부동산을 짓기 위한 원가가 상승하면서 공급을 하기 어려워지고 부동산 공급 물량이 축소되면 현재보다는 미래의 부동산 공급 물량에 문제가 발생합니다. 수요는 꾸준히 유지가 되거나 증가하고 있는데 부동산 공급에는 차질이 발생하니 공급 부족으로 주거 비용이 상승하게 됩니다.
주거 비용이 상승하게 되면 부동산 매매수요든 임대수요든 증가시킬 수밖에 없고 인플레이션은 부동산 가격을 상승시키는 요인이 됩니다.
그래서 인플레이션 발생 시기에는 부동산 자산이 인플레이션 헤지 수단으로써의 자산 역할을 하게 됩니다.
인플레이션과 금리인상
국가는 급격한 인플레이션 상황을 인용하지 않습니다. 미국의 FOMC(연준은행) 제 1목표는 '물가 안정' 입니다.
물가가 상승하면 국민들의 생활여력이 떨어지고 안정적인 생활을 영위할 수 없게 됩니다. 국민의 소비가 위축되는 것은 국가의 발전에 이롭지 않기 때문에 중앙은행과 같은 기관은 기준금리를 조정하여 인플레이션을 잡으려고 노력합니다.
인플레이션이 발생하면 부동산 가격이 상승한다고 했는데, 금리인상은 부동산 가격의 하방요인이 됩니다.
기준금리를 인상하게 되면 국채의 수익률이 상승하게 되고 안전자산으로 분류되는 국채로 투자자산이 몰리게 되면 위험자산에 속하는 부동산 자산의 수요는 줄어들게 됩니다.
보통 기준금리, 10년 국채 금리, 주택담보대출 금리는 연동되어 금리가 결정됩니다. 기준금리가 상승하여 10년 국채 금리가 상승하면 국채로 투자자산이 모여들고, 주택담보대출금리가 상승하면 부동산에 투자할 수 있는 자금마련이 어려워지거나 대출이자를 납부하는데 무리가 오면서 부동산은 투자자산으로 매력이 반감됩니다.
그렇기에 인플레이션이 발생하면 물가가 상승하여 주거비용과 부동산 건설 비용이 증가하는 현상으로 부동산 가격이 상승한다는 측면에서의 해석도 맞지만 인플레이션을 막기 위한 중앙은행의 기준금리 인상으로 인해 부동산 가격의 자산으로써의 가치가 감해진다는 해석도 맞는 해석이 됩니다.
한국의 현재 상황
한국은 코로나 시기로 부동산 자산의 가격이 급등했습니다. 급격한 상승이라고 설명하기 어렵고 폭발적인 상승을 경험했습니다.
엔데믹 시대가 오면서 제로금리였던 기준금리는 3.5%로 급격하게 상승했습니다.
그러는 사이에 미국에서는 기준금리가 5.5%로 자이언트스텝을 여러번 강행했고 고금리가 유지되고 있는 상황입니다.
하이퍼 인플레이션을 넘은 슈퍼 인플레이션 상황에서 물가를 안정시키려는 각국의 노력에 물가는 점차 안정적인 상황을 보여주고 있습니다만 미국 연준에서는 섣부른 금리인하는 없다고 선을 그은 상황입니다.
현재 5.5%의 미국 기준금리가 더 올라갈 확률은 높지 않겠지만 언제 인하를 할지는 명확하지 않습니다. fed watch를 보면 2024년 하반기 때 인하를 하는 것으로 많은 전문가가 예측하고 있습니다.
고금리가 유지되면서 부동산 가격은 급락을 했고 현재도 거래량이 붙지 않고 있으며 가격은 계속해서 하락하고 있는 추세입니다.
부동산 가격의 하락 요인을 고금리냐 라고 본다면 그 영향만은 아니라고 말할 수 있습니다. 한국의 부동산 가격은 2020~2021년에 폭발적인 상승을 했기 때문에 금리가 상승하면서 상승분을 반납하고 있습니다.
그럼 반대로 금리가 하락하면 가격이 회복될까 라고 생각한다면 그렇다고 대답할 수 없습니다. 현재와 같은 비싼 아파트 가격이 유지가 된다면 부동산 자산 가치로써의 부동산 투자 수익률이 낮고 투자자산으로써의 가치를 높게 평가할 수 없어서 투자자들이 유입되지 않을 가능성이 큽니다.
2024년 하반기에 미국의 기준금리가 하락하면서 한국의 금리도 안정세를 되찾고 아파트 공급물량의 부족으로 전세가가 치솟아서 매매가격과 가까워진다면 부동산 투자 가치가 높아지면서 부동산 가격이 상승할 여지가 있습니다.
결국 2024년 하반기 인플레이션 상황에서 부동산 가격의 상승을 견인하기 위해서는 첫번째로 금리인하, 두번째로 전세가격 상승, 세번째로 공급물량 부족으로 세가지 조건이 충족되어야 한다고 볼 수 있습니다.
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