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부동산 가격을 올리고 내리는 가장 큰 요인은 무엇일까요? 정부의 규제? 입주물량? 공급물량? 대출금리?
그 무엇보다도 부동산 구매심리에 가장 큰 영향을 미치는 것은 바로 사람들의 심리 입니다.
아파트 가격이 앞으로 오를 것 같다는 심리가 팽배하다면 아파트 가격이 급등하고 어떤 부동산 규제 정책을 펼쳐도 아파트 가격이 떨어지게 하기 어렵습니다.
그 반대로 지금과 같이 아파트 가격이 더이상 오르기 어려울 것 같다고 판단하면 많은 사람들은 전세나 월세 등 임대를 선택하고 아파트를 구매하지 않게되면서 부동산 가격은 하락합니다. 급등기와 마찬가지로 부동산 하락기에서는 정부가 아무리 완화 정책을 펼쳐도 부동산 가격이 오르기는 쉽지 않죠.
부동산 가격의 방향에 사람들의 구매심리가 중요하다는 것은 알겠는데 이것을 명확한 수학적 지표로 계산하기는 어렵습니다.
사람 마음을 지표로 만들어서 명확하게 표현하기가 어렵기 때문인데요.
부동산에 대한 사람들의 구매심리를 파악하기 위해 활용할 수 있는 지표들은 있습니다.
바로 미분양률, 경매 낙찰가율, 입주물량, 인구수 증감인데요. 각 지표들이 부동산 구매심리에 어떤 영향을 미치고 어떻게 확인할 수 있는지 알아보겠습니다.
아파트 미분양률
부동산 경기가 좋을때는 미분양이 나질 않습니다. 아무리 비싼 가격으로 분양을 하더라도 부동산 가격이 더 높게 올라갈 것으로 심리가 형성되기 때문에 투자수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
반대로 부동산 경기가 좋지 않을때는 좋은 입지라 할지라도 사람들이 아파트를 구매하려는 심리가 약해지기 때문에 미분양이 늘어납니다.
현재와 같이 서울 미분양 아파트가 많아지고 있는 것도 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 사람들이 비싼 가격을 지불하고 아파트를 분양받으려는 심리가 약해져서 입니다.
- 아파트 미분양이 증가한다: 부동산 구매심리가 저조하다.
- 아파트 미분양이 감소한다: 부동산 구매심리가 살아난다.
아파트 미분양률은 국토교통부 통계누리 사이트에서 확인할 수 있습니다.
국토교통부 통계누리
stat.molit.go.kr
국토교통부 통계누리 사이트에서 '미분양'을 검색하면 미분양주택현황 보고 자료를 조회할 수 있습니다.
미분양주택현황보고는 국토교통부에서 매월 조사하여 발표하기 때문에 신뢰할 수 있는 부동산 통계 자료 입니다.
기간을 선택하면 부문별, 시도별, 규모별 미분양 주택 현황을 확인할 수 있는데요. 차트로 보기를 클릭하여 한눈에 보기 쉽게 정리하여 확인할 수 있습니다.
2023년 12월을 기준으로 민간부문 미분양현황은 6만 2천호 가까이 되고 가장 미분양이 많은 지역은 대구로 약 1만 가구가 미분양되고 있습니다.
서울은 958가구, 경기도는 5800가구로 미분양 비율이 그렇게 크지 않아서 걱정할 정도는 아닙니다.
하지만 미분양률을 주기적으로 확인하고 미분양이 늘어나는지 줄어드는지를 지속적으로 모니터링해서 앞으로 부동산 시장의 방향을 예측할 수 있는 좋은 자료로 활용할 수 있습니다.
경매 낙찰가율
경매는 보통 부동산을 잘 아는 전문가들이 참여합니다.
일반적인 사람들은 부동산을 구매할때 일반매매로 아파트를 구매하지만, 부동산 분야에 식견과 지식이 많은 전문가는 부동산을 저렴한 가격에 구매하기 위해 경매활동으로 부동산을 매입하죠.
경매 낙찰가율은 경매로 나온 부동산의 감정평가액 대비 어느정도의 비율로 경매를 낙찰받았는지를 나타내는 비율입니다.
보통 경매에 나오는 부동산은 6개월전에 전문 감정평가사에 의해 감정평가금액이 정해집니다.
그리고 그 감정평가금액 대비 얼마의 금액을 써서 경매 낙찰을 받았는지를 계산한 것이 바로 경매 낙찰가율인데요.
6개월 전의 금액보다 비싼 금액을 써서 부동산을 낙찰받아 낙찰가율이 높다면 부동산 전문가들이 현재의 부동산 가격이 저렴하다고 생각하여 낙찰을 받았다고 판단할 수 있습니다.
반대로 낙찰가율이 낮다면 앞으로 부동산 가격이 더 낮아질 수 있다는 것을 암시하는 지표로 활용할 수 있겠죠.
- 경매 낙찰가율이 높다: 감정평가 당시의 금액에 비해 가격을 높게 사려는 부동산 전문가들의 구매심리가 높아진다.
- 경매 낙찰가율이 낮다: 경매 부동산 가격이 앞으로 더 높아질 것이라고 생각하지 않기 때문에 낙찰가율이 저조하다.
경매 낙찰가율은 대법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.
대한민국법원 법원경매정보_지역별매각통계
기간 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ~ 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011
www.courtauction.go.kr
지역을 선택한 후 매각가율을 확인하면 감정평가액 대비 얼마의 비율로 부동산 경매를 낙찰받았는지 알 수 있습니다.
여기서 낙찰가율이 높다면 감정평가액에서 높은 가격을 지불하고 부동산을 낙찰받았다는 것을 뜻하기 때문에 부동산 전문가들에게 투자 가치가 있는 지역으로 판단할 수 있고 앞으로 부동산 전망이 좋을 수 있겠다고 매수심리를 파악할 수 있습니다.
매각가율이 낮고 계속해서 떨어지는 추세라면 앞으로 부동산 매수심리가 낮아져서 부동산 전문가들이 투자수익이 나지 않을 것이라고 판단하여 부동산 가격을 낮게 책정하여 낙찰을 받았을 것이라고 파악할 수 있습니다.
입주물량
각 지역은 평균적인 아파트 수요가 있습니다. 수요는 일정하게 유지되는데 공급되는 부동산 물량이 적다면 수요는 그대로지만 공급이 적으니 매수심리가 높아져 아파트 가격이 상승할 것이라고 예측할 수 있습니다.
수요와 공급의 원칙에 따라서 수요는 유지되는데 공급이 적으면 당연히 가격이 상승하는 수요공급 법칙이 있으니깐요.
- 수요는 일정한대 공급이 적다: 공급이 적기 때문에 아파트를 사려는 사람이 더 많아서 아파트 가격이 상승할 여지가 있다.
- 수요는 일정한대 공급이 많다: 수요 대비 공급이 많기 때문에 아파트 가격이 하락할 여지가 있다.
아파트 입주물량은 부동산 지인의 수요입주 정보를 활용할 수 있습니다.
부동산지인
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부동산지인 사이트에 접속하여 수요/입주 버튼을 선택하면 각 지역별로 수요량과 선택한 기간 내에 입주하는 아파트 공급물량을 확인할 수 있어요.
서울 강남구의 수요와 입주 물량을 확인해보겠습니다.
서울특별시 강남구의 수요량은 3k(3000가구)로 일정하게 유지가 되고 있습니다.
2023년, 2024년에는 입주물량이 많아서 수요량에 비해 공급이 과다하지만 2025년부터는 공급량이 현저히 작아지는 것을 확인할 수 있어요.
앞으로 강남에서는 아파트를 공급할 수 있는 부지가 더이상 없기 때문에 그 희소성이 엄청나지겠고 수요는 계속해서 증가하니 아파트 가격이 상승할 것으로 예상할 수 있겠죠.
인구 증감
특정 지역의 인구가 증가한다는 것은 직장이 생기거나 교통이 좋아진다거나 학군이 좋아져서 그곳에 살고 싶어하는 사람들이 늘어난다는 것을 뜻합니다.
인구가 증가하면 수요가 증가하여 그 곳의 부동산은 인기가 많아지고 희소성이 생겨서 매수심리가 높아질 수 있습니다.
이와 반대로 인구가 감소한다는 것은 그곳에 사는사람들이 다른 지역으로 이탈한다는 의미이고 수요량이 적어지기 때문에 부동산 가격이 하락할 수 있다는 것을 의미합니다.
- 인구, 가구수의 증가: 해당 지역의 부동산을 구매하고자 하는 사람들의 수요가 많아지기 때문에 구매 심리가 발생하여 부동산 가격이 상승할 수 있다.
- 인구, 가구수의 감소: 수요량이 줄어들기 때문에 앞으로 이탈률이 더 많아질 경우 부동산 가격의 하방압력으로 작용할 가능성이 있다.
인구증감 정보는 부동산지인 사이트의 빅데이터 지도 정보를 활용하여 확인할 수 있습니다.
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빅데이터지도에 들어가서 확인하고 싶은 지역을 선택하면 해당 지역의 인구수의 증감과 가구수의 증감까지 확인할 수 있습니다.
인구수보다 가구수 증감이 더 중요한 이유는 인구수는 줄더라도 가구수가 증가하면 그만큼 부동산이 많이 필요하기 때문에 매수심리가 증가할 수 있기 때문이예요.
대한민국의 전체 지역을 대상으로 인구수를 확인하면 서울의 경우 2만 8천명이 감소한 것을 확인할 수 있습니다.
그렇지만 기준을 세대수로 변경해서 확인하면 세대수는 증가하고 있는 것을 확인할 수 있어요.
부동산 투자하려는 지역을 선택해서 세세하게 투자 지역의 인구, 가구수의 증감을 확인하는 것은 해당 지역의 부동산 매수심리가 앞으로 어떻게 변할 것인지를 확인하는 주요 지표로 활용할 수 있습니다.
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