노후계획도시정비법 선도지구 아파트 단지내 상가 부동산 투자

노후계획도시정비법 선도지구 아파트 단지내 상가 부동산 투자

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2024년을 뜨겁게 달군 부동산 키워드가 있습니다. 바로 노후계획도시정비법 입니다. 살기에는 좋지만 아파트가 낡아서 입지대비 생활환경이 좋지 못한 곳이 바로 1기신도시입니다. 1기신도시에는 분당, 일산, 평촌, 산본 등이 있습니다. 1980년대부터 입주를 시작해서 2025년인 현재는 대부분의 아파트가 30년을 초과하였습니다. 그 세월동안 도시는 개발되고 팽창하여 상권, 교통, 직장 등 정주여건은 좋아졌지만 아파트자체는 계속해서 낡아지고 있습니다. 주거환경이 뛰어난 구도심을 되살리기 위한 것이 바로 노후계획도시정비법입니다. 선도지구를 선정해서 용적률, 임대세대 등 혜택을 주고 아파트를 정비하여 구축 아파트를 살리겠다는 것입니다.

선도지구로 선정되면 해당 구역은 특별정비구역으로 선정이 됩니다. 국가, 도시 차원에서 특별히 구역을 지정하여 개발 사업을 진행하겠다는 의미로 정책적인 혜택을 많이 부여합니다. 예를 들면 토지 용도의 상한선보다 더 높은 용적률을 허용해주고 패스트트랙으로 불필요한 정비사업 단계를 없애 빠른 정비사업이 가능하도록 합니다. 특별정비구역으로 지정이 된 선도지구들의 사업상 혜택이 크기 때문에 많은 유수의 1기신도시 지역들이 선도지구 선정에 공을 들였습니다. 대표적으로 분당의 시범단지, 양지마을, 샛별마을 등이 있고 평촌에는 대표적으로 꿈마을, 일산에는 백송마을, 후곡마을, 강촌마을이 있습니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 모두 합해서 총 2만 6천 세대 규모가 특별정비구역으로 선정되었습니다.

노후계획도시정비법 부동산 투자라고 하면 대부분 1기신도시의 아파트를 매매하는 것이라고 생각을 합니다. 선도지구로 지정된 아파트는 이미 투자가치가 확정되어 가격이 많이 상승하고 있습니다. 이 시점에서는 아파트 보다는 노후계획도시정비법으로 선도지구가 된 아파트의 단내 상가를 노리는 것이 부동산 투자에서 시세차익을 확보할 수 있는 방법이 됩니다. 아파트 단지내 상가는 대지지분이 아파트보다 많습니다. 그리고 노후계획도시정비법에서 선도지구로 선정되기 위해서는 아파트 상가까지 포함해서 개발하면 가산점을 주는 정책 때문에 단지내 상가를 내버려두고 사업을 진행할 수 없게됩니다. 노후계획도시정비법에서 단지내 상가 부동산 투자가 유효한 이유와 투자방법 그리고 앞으로 기회가 있는 구역들까지 알아보겠습니다.

노후계획도시정비법 선도지구 아파트 단지내 상가 부동산 투자

노후계획도시정비법 선도지구 선정과 아파트 단지내 상가

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노후계획도시정비법에서 특별정비구역으로 선정된 아파트로는 분당 까치마을, 시범단지, 양지마을이 있습니다. 이 아파트들은 미금, 수내, 서현역을 중심으로 분당의 주요 거주지역에 위치합니다. 노후계획도시정비법 선도지구로 선정되기 위해서는 특정한 조건에 부합해야합니다. 그 중 가산점이 부가되는 조건이 생활반경 내에 있는 상업시설을 포함시키는 것입니다. 선도지구로 선정되기 위해 치열한 경쟁이 있는 만큼 선정을 위해 가산점을 조금이라도 더 받기 위해 선도지구 대부분은 아파트 단지내 상가를 개발구역으로 포함하게됩니다. 이 조건 때문에 아파트 단지내 상가 투자는 유효한 투자전략이 되었습니다. 한번 선도지구로 선정이 되면 그 조건들을 지키지 않으면 구역이 해지되기 때문입니다.

노후계획도시정비법 특별정비구역에 선정이 된 구역들은 상가까지 포함해서 재건축 사업을 진행해야합니다. 상가는 대지지분이 많습니다. 아파트에 비해 토지구역 내의 소유권을 보유한 인원이 적기 때문입니다. 은마아파트 재건축에서도 걸림돌이 된 것이 상가때문입니다. 상가는 대지지분도 많고 사업을 하기 위해 건물을 사용하고 있기 때문에 재건축 사업에 돌입하면 사업장을 잃게됩니다. 사업으로 인해 손실되는 금액을 일정부분 보상하는 것으로 사업을 추진하기도 합니다만 이해관계가 각각 다르기 때문에 사업이 지연되는 요인이 됩니다. 특별정비구역으로 선정된 후 상가를 사업에서 배제하면 구역이 해제되기 때문에 특별정비구역 내의 조합원들은 상가의 요구조건을 들어주고 사업을 빠르게 추진해야합니다. 노후계획도시정비법 특별정비구역 지정에서 아파트 단지 내 상가 투자가 유리한 이유입니다.

아파트 정비 사업을 하면서 상가를 배제할 수 없다면 상가가 요구하는 조건들을 맞춰줘야 합니다. 일반 아파트 투자자들은 본인이 보유한 대지지분에 할당되는 아파트 면적만큼만 신축 아파트를 분양받으면 됩니다. 여기에서 상가는 더 유리하게 아파트 면적을 요구할 수 있습니다. 사업 발생 기간 동안 발생할 수 있는 사업의 손실을 담보로 좋은 분양 조건을 협상할 수 있습니다. 아파트 단지내 상가는 대부분 1~2층으로 구성이 되어있기 때문에 그 땅 위에 올릴 수 있는 아파트 층수가 많습니다. 재건축 사업성을 위해서도 상가를 배제하면 안되는 이유입니다. 상가가 보유한 대지지분에 아파트를 올릴려고 할때 상가가 보유한 대지지분보다 큰 면적의 아파트 분양을 얻어낼 수 있습니다. 재개발, 재건축 사업에서 흔히 볼 수 있는 1+1(원플러스원) 매물이 이에 해당합니다. 예를들어 59타입 아파트+84타입 아파트를 분양받을 수 있는 매물을 말하는데요. 이는 보유한 대지지분을 대상으로 권리가액을 높게 추정받아서 2채의 아파트를 분양받는 전략입니다. 

시세차익을 높이는 부동산 단지내 상가 투자

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부동산 단지내 상가 투자는 시세차익을 확보할 수 있는 부동산 투자입니다. 일반 아파트보다 정보가 많지 않고 매물이 적기 때문에 정확한 시세를 확인하기 어렵습니다. 상가는 보유자의 사정에 따라서 시세보다 낮은 가격에 매매되기도 합니다. 아파트라면 급매 매물을 잡으려는 투자자들이 많이 투입이 되지만 상가는 생소한 영역인 투자자들이 많아서 생각보다 진입장벽이 높습니다. 이런 상황에서 대지지분이 높은 단지내 아파트 상가를 저렴한 가격으로 매수할 수 있으면 앞으로 재건축 사업을 하는 지역에서의 많은 대지지분을 확보할 수 있게 됩니다.

대지지분을 많이 보유하고 있어서 재건축 후에 할당받을 수 있는 신축 아파트의 면적이 크고 선도지구 해제가 되지 않기 위해 상가의 요구사항을 최대한으로 들어주려고 하기 때문에 상가 소유주로써 요구사항을 유리하게 제시할 수 있습니다. 무리한 요구사항으로 사업이 좌초되어선 안되지만 보유한 땅의 가치를 담보로 유리한 시세차익을 낼 수 있는 조건을 제시하는 것은 투자자로써 시행할 수 있는 좋은 전략입니다.

이때 주상복합 형태의 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 주상복합 아파트는 상가와 아파트가 결합된 형태입니다. 건물 하나에 상가와 아파트가 함께 지어져있기 때문에 재건축 사업을 할때 상가를 배제하고 사업을 추진할 수 없습니다. 땅을 소유한 사람들에 주상복합 건물을 소유한 사람들까지 포함되기 때문입니다. 주상복합 상가를 보유한 소유주들은 재건축 사업의 협상에서 유리한 위치에 서게됩니다. 조합원들 사이에서 유리한 조건을 형성하는 것이 사업을 추진함에 있어 다양한 혜택을 확보할 수 있기 때문에 시세차익 외에도 부가적인 옵션들을 많이 받아낼 수 있습니다.

노후계획도시정비법 기본계획수립 지구

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1기신도시 분당, 일산, 평촌 지역에서 투자 기회를 놓쳤다고 아쉬워할 필요는 없습니다. 앞으로도 노후계획도시정비법을 활용해서 선도지구를 선정하려는 정책이 예정되어있기 때문입니다. 노후계획도시정비법 기본계획수립한 노후계획도시를 수도권 지역으로 확인해보자면 수원영통지구, 용인수지지구, 기흥구갈지구 등이 있습니다. 모두 경기도 남부의 주요 입지로써 1기신도시만큼의 파급력은 아니지만 높은 사업성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 예정 구역들의 아파트 단지내 상가 투자법은 아직도 유효합니다. 앞으로 다가올 선도지구 선정에 앞서서 미리 상가 건물을 매매해서 노후계획도시정비법 선도지구의 대지지분을 선점하면됩니다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 땅을 모아가는 것입니다. 아파트라는 콘크리트 건물을 보지 말고 부동산의 대지지분을 조사해야합니다. 용적률이 낮은 아파트, 평균대지지분이 많은 아파트를 매매해야하는 이유입니다. 남들과 똑같은 길을 가기 위해 아파트매매로 대지지분을 확보하려고 하면 경쟁도 심하고 대지지분 대비 많은 평당 가격을 지불해야합니다. 아파트 단지내 상가처럼 임장, 조사를 통해서 스스로 정보를 축적하고 투자에 활용할 수 있는 투자처가 많은 시세차익을 가져다 줄 것입니다. 

노후계획도시정비법 기본계획수립 지구