인구 감소 공급 부족 부동산 투자 영향 분석

인구 감소 공급 부족 부동산 투자 영향 분석

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인구 감소에 따라 부동산 가격이 하락하게 될지 분석합니다. 최근 부동산 하락기와 겹쳐서 한국에 심각하게 부정적인 영향을 미치는 요인이 있습니다. 바로 인구 감소입니다. 한국의 인구는 빠르게 감소하고 있습니다. 2024년 출산 추계가 1명보다 적은 0.78을 기록하면서 저출산 문제는 사회적 문제가 되었습니다. 출산율이 1 미만이라는 것은 태어나는 사람보다 사망으로 감소하는 인구가 더 많다는 것을 뜻합니다. 대한민국은 심각한 인구 감소로 2070년대에는 인구가 3000천만명까지로 감소할 것으로 통계되고 있습니다.
인구가 감소하면 많은 문제가 발생합니다. 활발하게 경제 활동을 하는 생산 활동 인구가 감소하면서 한국 경제가 퇴화할 것입니다. 노인 인구가 급증하면서 노인을 부양하는 비용 역시 천문학적으로 증가합니다. 청년들은 노인을 부양하면서도 생계를 유지해야 하기 때문에 힘든 상황을 경험하게 됩니다. 인구 감소와 맞물려서 부동산 투자에서 화두가 되는 것이 부동산 가격 하락입니다. 앞으로 인구가 계속 감소하면서 부동산 가격을 떠받들 수요가 사라지기 때문에 아파트 가격이 급격하게 하락할 것이라는 전망입니다. 인구가 감소하면 부동산 투자 시장은 불황을 맞게 될까요? 부동산 시장이 침체하게 되어 주택 시장에 참여하는 건설사, 시공사, 시행사가 투자를 멈춘다면 공급 감소가 예견됩니다. 부동산 투자에서의 인구 감소와 공급 감소의 영향으로 집값이 어떻게 될지 분석해 보겠습니다.

인구 감소 부동산 투자 영향 분석

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인구가 감소하면 아파트를 사려는 사람들이 줄어들기 때문에 수요가 감소하는 것은 맞습니다. 시장 경제는 수요와 공급의 법칙으로 움직입니다. 수요가 줄어든다면 상대적으로 공급이 많아져서 부동산 가격이 하락할 것으로 예상할 수 있습니다. 하지만 이는 부동산 시장의 단면만 보고 분석하는 것입니다. 인구가 감소하면 사람들은 생활 인프라가 풍부한 수도권으로 몰려들게 됩니다. 지금도 역시 지방에서는 일자리가 부족하고 문화적 인프라가 갖춰지지 않아서 많은 사람들이 서울을 포함한 수도권으러 거주지를 옮깁니다. 수도권의 주택 공급은 한정되기 때문에 수요가 몰리게 되면 부동산 가격은 상승할 수 있습니다. 부동산 시장을 수도권과 지방이라는 권역으로 나눠서 전망해야 하는 이유입니다.
주택의 유형도 고려해야 합니다. 인구가 감소한다고 사람들이 선호하는 주택의 유형이 변하지는 않습니다. 사람들은 커뮤니티 시설이 갖춰진 신축 아파트를 원합니다. 자녀들과 넓은 공간에서 쾌적하게 살고 싶어하기 때문에 중대형 평형을 선호합니다. 빌라, 단독주택 보다는 관리가 편하고 규모의 경제가 가능한 대단지 아파트에 살기를 원합니다. 사람들이 원하는 주택 유형은 서울의 대단지의 34평 이상 신축 아파트입니다. 지금도 공급이 부족해서 인기가 많은 이러한 주택 유형에는 계속해서 수요가 몰립니다. 미래에 인구가 감소하는 시점에도 이 수요는 유효합니다. 인구가 감소한다고 아파트 수요가 줄어들어 부동산 투자 가치가 떨어져서 가격이 하락할 것이라고 전망하는 단순한 예측이 유효하지 않은 이유입니다.
많은 사람들이 인구 감소를 원인으로 내세우면서 앞으로 부동산 투자는 끝이다 라는 말을 많이 합니다. 그러나 이것은 한쪽면만 맞는 말입니다. 인구 감소가 활발히 진행되고 있는 지방 시장에서는 계속된 인구 유출로 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 그렇지만 유수한 일자리와 문화적 재원이 갖춰져 있는 서울을 포함한 수도권 주요 입지에서는 계속된 인구 유입으로 아파트 가격이 받춰줄 가능성이 높습니다. 인구 감소를 생각할때 또 한가지 고려해야 할 것은 세대수 증가입니다. 과거에는 가족 단위가 1가구를 이루었다면 요즘은 가족들이 뿔뿔히 흩어져서 살기 때문에 새대수가 증가하고 있습니다. 직장, 학업, 결혼 등의 이유로 세대수는 꾸준히 증가하고 있습니다. 주택 시장에서 수요를 따질 때 인구수 보다는 세대수를 따져봐야 합니다. 1인가구가 급증하고 있는 만큼 중소형 아파트의 수요는 더 많아질 것입니다. 점점 분할되고 있는 가구의 형태가 더 많은 주택 수요를 불러일으키게 됩니다.

인구 감소 부동산 투자 영향 분석

공급 부족 부동산 투자 영향 분석

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현재 부동산 시장은 공급이 부족한 상태입니다. 2025년까지는 수도권 지역에서 공급이 가능한 아파트 물량이 꽤 있지만 2026년부터는 공급 가능한 신축 아파트가 전무한 상태입니다. 그 이유는 부동산 시장 침체와 건설비의
상승으로 새로운 아파트를 짓기 어려운 경제 환경이 되었기 때문입니다. 공급 부족이 예견된 상황에서 부동산 건설업 역시 얼어붙고 있습니다. 최근 불거진 공사비 인상의 뉴스에서도 볼 수 있듯이 많은 건설사들이 재개발, 재건축 등의 주택 사업에서 입찰을 포기하고 있습니다. 공사비 원가, 인건비 상승으로 주택을 새로 지어서 분양을 해도 남는 것이 없습니다. 분양 또한 어려운 상태라서 불확실한 사업에 뛰어드느니 손실을 감수하고서라도 사업에 참여하지 않는 길을 선택합니다.
이런 상황에서 주택 공급은 부족하고 수도권 인구는 증가하고 있습니다. 주택시장 참여자들은 주거를 위해 기축 주택에서 전세나 월세의 임차든 매매든 선택하여 주거 형태를 선택해야 합니다. 사람들이 원하는 지역의 아파트는 한정되어 있는데 신규 주택 공급이 없으니 한정된 자원에서 경쟁을 합니다. 공급은 부족하고 수요는 많으니 아파트 가격은 상승합니다. 주택은 빌라, 단독주택, 다세대주택 등 많이 있습니다. 우리가 주목해야 할 것은 사람들이 원하는 지역의 원하는 주택 형태인 대단지 신축 아파트 중대형 평형은 희소하다는 것입니다. 희소한 자원 속에서 경쟁하는 사람들은 더 높은 가격을 지불하면서도 그 주택을 선점하려고 합니다. 그렇기에 부동산 공급 부족 상황에서 모든 사람들이 원하는 유망한 지역의 아파트 가격은 상승하게 됩니다.
부동산 시장이 침체되서 건설사가 신규 주택을 짓지 않게 된다면 어떻게 될까요? 부동산 침체와 PF부실 등의
이슈로 조만간 아파트 가격이 폭락할 것이라고 전망하는 사람들이 많습니다. 부동산 침체는 역설적이게도 기축 아파트 가격을 끌어올릴 수 있습니다. 부동산 시장이 하락해서 침체되면 신규 아파트 공급이 부족해집니다. 사람은 어떻게든 의식주를 해결해야 합니다. 신규 아파트를 선택할 수 없다면 주택 시장 참여자들은 기존 아파트 중에서 거주형태를 취해야 합니다. 기존 주택은 그 수가 정해져 있고 신규 공급을 기다리던 사람들까지 기축 아파트로 수요가 전환된다면 더 많은 수요가 유입됩니다. 공급 부족으로 기축 아파트 가격이 상승할 수 있는 이유입니다. 물론 유망한 입지의 좋은 상품성을 가진 아파트에 한해서 입니다.

공급 부족 부동산 투자 영향 분석

앞으로의 부동산 투자 시장

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인구 감소와 공급 부족으로 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것인지에 대해서 알아봤습니다. 단편적인 부분만 보면 인구 감소와 부동산 시장 침체가 아파트 가격 하락을 불러올 것이라고 판단할 수 있습니다. 하지만 복합적 요인으로 분석하면 주요한 입지의 아파트는 지금도 비싸지만 앞으로도 더 비싸질 가능성이 있다는 것을 보여줍니다. 인구는 감소하지만 세대수는 증가하고 있으며 주요 입지의 인프라로 인해 수도권으로 인구 유입은 활발해집니다. 수도권 아파트 가격이 유지되거나 상승할 수 있는 이유입니다. 공급 부족으로 기존 아파트 시장에 참여하는 사람들이 늘어나면서 부동산 가격이 상승하고 투자가 활발해질 수 있습니다. 경제 시장의 부정적인 요인만 보면서 부동산 가격의 하락만 점치면서 시장에서 낙오되지 말아야 하는 이유입니다.
결국 부동산 투자 시장에서 중요한 것은 좋은 입지의 우수한 상품성을 가진 아파트를 보유하는 것입니다. 지금 좋은 아파트는 앞으로도 좋아질 것입지다. 양극화 현상이 심화되서 비싼 아파트는 앞으로도 더 비싸질 것입니다. 인구가 감소한다고 부동산 시장에서 멀어진다면 남은 노후에 투자할 시기가 줄어들 뿐입니다. 불확실한 미래이지만 흑백논리의 부동산 시장 하락만 보고 투자 시장을 떠나기 보다는 다각화 관점에서 부동산 시장 분석을 해야합니다. 부동산 시장에 미치는 거시 경제와 사회적 현상을 지속적으로 관찰하고 투자를 멈추지 말아야 할 이유입니다.