성남 하대원동 아튼빌 아파트 투자 입지 가치 분석
성남시 중원구 하대원동에 위치한 성남 아튼빌 아파트 투자 입지 분석입니다. 성남 아튼빌은 성남 하대원동의 끝자락에 위치하고 있습니다. 인근에 지하철이 없고 상권도 전무해서 외곽에 있는 섬처럼 느껴지는데요. 바로 옆에 성남GS자이 아파트가 위치하고 있어서 비교 대상으로 자주 등장하고는 합니다. 상대원2구역 재개발 사업이 완료되어 대규모 아파트 마을이 되면 생활 환경이 개선될 것으로 보입니다. 성남에 있는 준신축 아파트라는 측면에서 눈여겨보고 있는 사람들은 많지만 여러모로 아파트 투자 가치가 높지 않아서 실거주 및 부동산 투자로 선택하기에는 애매합니다. 1541세대로 비교적 대단지에 속하기 때문에 아파트 거래는 자주 체결되는 편인데요. 성남 하대원동 아튼빌의 아파트 입지 및 투자 가치를 분석해보겠습니다.
성남 하대원동 아튼빌 아파트 정보
성남 아튼빌은 성남시 중원구 하대원동에 위치하고 있습니다. 중원구는 이전부터 언덕 지형과 많은 빌라들로 달동네 이미지가 강한 구역입니다. 성남아튼빌 아파트는 1541세대로 대단지 아파트입니다. 2003년 입주해서 올해러 23년차 되는 아파트로 구축이 많은 성남 지역에서는 준신축으로 분류될 수 있습니다. 26평부터 49평까지 평형대가 있어서 중대형 평형까지 아우를 수 있는 아파트 단지입니다.
제3종일반주거지역으로 분류되고 용적률은 283%입니다. 제3종일반주거지역은 최대 용적률 상한이 300%이기 때문에 최대한 빽빽하고 밀도있게 아파트를 건설하였습니다. 시공사는 극동건설입니다. 인지도 있는 건설사는 아닙니다. 그래서 아파트명도 생소한 편입니다. 건설사는 아파트의 선호도에도 많은 영향을 미치는 편입니다. 인근의 성남GS자이는 선호하는 1군 건설사 GS건설에서 시공했습니다. 그래서 인지도나 선호도 측면에서 우위를 점하고 있습니다. 실제로 임장을 갔을때도 아튼빌 보다는 성남GS자이에서의 아파트 환경이 더 좋아보였습니다. 평면이나 조경, 아파트 동의 배치도 성남자이 아파트가 뛰어난 것으로 보고 왔습니다.
성남 아튼빌 실거주 아파트 교통
성남 아튼빌은 하대원동 끝자락에 위치해 있습니다. 교통 불모지입니다. 보통 성남이 경기도 주요 지역으로 인식되는 이유는 서울과의 접근성이 뛰어나기 때문입니다. 하지만 아튼빌은 지하철로 서울 이동이 어렵습니다. 서울에 가기 위해서는 광역버스를 타야하고 판교에 가기 위해서는 마을버스를 타야합니다. 하대원동 아튼빌에서 강남까지는 대중교통으로 50분 소요, 판교까지는 32분 소요됩니다. 판교까지 얼마 걸리지 않는다고 생각할수도 있지만 마을버스를 환승해서 타야합니다. 가장 좋은 루트는 버스를 타고 모란역으로 이동해서 지하철을 이용하는 것입니다. 모란역까지는 버스를 타고 12분 소요됩니다.
서울 주요 지역으로의 대중교통은 좋지 못합니다. 성남일반산업단지 성남하이테크밸리와는 거리가 가깝습니다. 대중교통과 자차로 10분 내외로 이동을 할수가 있습니다. 가까운 곳에 양질의 일자리가 있다면 아파트는 다른 모든 것을 상회하고서라도 투자 가치가 있습니다. 하지만 성남일반산업단지에는 대기업이 위치해 있지도 않고 고소득 일자리는 아닙니다. 성남일반산업단지의 직장인들이 선택할 수도 있겠지만 산업단지 규모가 그렇게 크지 않아서 수요가 크게 발생할 수 있는 환경은 아닙니다.
하대원동 아튼빌 학군
성남시 중원구는 빌라촌이 많고 예전부터 생활여건이 좋지 않기 때문에 학군이 전무합니다. 초등학교는 도로를 건너서 대하초등학교에 통학할 수 있습니다. 379m 떨어져서 도보로 7분정도 소요됩니다. 중학교 학군은 동광중학교 진학이 가능합니다. 동광중학교는 성남시 중원구에서 하위 3위에 있는 중학교로 국어, 영어, 수학 평균 학업성취도 수준이 64%입니다. 저조한 성적입니다. 그마저도 아파트에서 중학교가 멉니다.
고등학교학군은 성일고등학교가 있습니다. 성일고등학교 역시 학업성취도 수준이 66%라서 좋은 학군으로 인식되기는 어렵습니다. 중원구에 중학교, 고등학교가 많지 않습니다. 그나마 좋은 고등학교가 숭신여자고등학교입니다. 숭신여자고등학교는 학력이 90%를 상회하는 수준이라서 여학생을 자녀로 둔 부모님들이 선호하고 있습니다. 남학생의 경우 좋은 중, 고등학교가 없기 때문에 면학 분위기가 조성되지 않습니다. 학군이 좋지 못하기 때문에 초등학교까지 아이들을 키우다가 용인 수지나 분당 학군으로 전출합니다.
성남 아튼빌 아파트 전세 매매 가격
아튼빌 아파트가 학군도 교통도 좋지 못하지만 주목받는 이유는 저렴한 가격때문입니다. 매매가격은 34평 기준으로 21년 9월에 8억 5천만원의 최고가를 갱신한 후 현재는 6억 7천만원에 거래되고 있습니다. 1억 8천만원이 하락하여 22% 하락했습니다. 아파트 매매가격이 하락한 이후로 회복하지 못하고 있는 상황입니다. 대단지임에도 거래가 많이 발생하지 않아서 아파트 가격이 눈에 띄게 상승할 것 같지는 않습니다. 현재의 시세를 유지할 예정입니다.
아파트 전세 가격은 4억 6천만원대를 기록하고 있습니다. 해당 시세를 평균으로 많이 오르지도 떨어지지도 않습니다. 전세가율운 무려 68% 입니다. 일반적으로 투자 가치가 있는 아파트는 전세가율이 50% 수준에서 움직입니다. 아튼빌은 매매보다는 전세로 살려는 수요가 많은편이라 전세가율이 높습니다. 앞으로 아파트 가격이 상승할 것이라고 보는 아파트 투자 가치가 적은 편입니다.
성남 아튼빌 상권
성남 아튼빌은 상권이 전무합니다. 대부분 상대원3동에 상권이 밀집되어 있는데 이동하기에 거리가 있습니다. 또한 상대원2구역, 3구역이 재개발 사업 중이라서 상권 이용이 더 어려워질 예정입니다. 실제로 실거주 하는 사람들의 이야기를 들어보면 주변에 이용할 상가가 없어 불편함을 겪고 있습니다. 모란역까지 이동 해야 상권이라고 할만한 마트나 장보기가 가능합니다. 기본적인 장보기도 어려운 환경이니 학원가를 찾기도 어렵습니다. 학원가는 성남 중원구에서도 찾기 힘들기 때문에 대부분 분당으로 학원을 가야합니다. 사실 아이들의 교육에 신경을 쓰는 부모님이라면 진작에 분당에 보금자리를 마련했을 가능성이 큽니다. 구성남에서는 아이들을 공부 잘하는 학생으로 키우기 힘듭니다.
성남 아튼빌 아파트 대지지분
아튼빌의 총 대지지분은 54,048.3 평방 제곱미터입니다. 평으로 환산하면 16,349.6평입니다. 총 대지지분 16349.6평에서 1541세대를 나누면 평균 대지지분은 10.6평입니다. 중대형평형 위주의 아파트임에도 평균 대지지분이 10평 내외 밖에 나오지 않습니다. 용적률을 최대치에 가깝게 아파트를 건설하여 그렇습니다. 추후 노후화되었을 때 재건축 및 리모델링 사업이 쉽지 않아 보입니다. 인접한 지역에 진행 중인 상대원2, 3구역 재개발 지역에 신축 아파트가 들어서면 투자 가치가 더 떨어질 것으로 보입니다.
성남 아튼빌 호재
성남 아튼빌 아파트는 성남일반산업단지 성남하이테크밸리와 인접해 있습니다. 규모가 크거나 고소득 일자리가 많은 직장은 아닙니다. 하지만 인근에 일자리가 있다면 직주근접 수요로 아파트 매매가 계속 발생할 가능성은 있습니다. 아튼빌에서 성남일반산업단지 성남하이테크밸리까지는 2.3km 떨어져 있어서 자차로 7분이면 도착 가능합니다.
성남 아튼빌 인근으로는 성남 재개발에서 가장 규모가 큰 상대원 2구역, 3구역이 추진 중입니다. 지금 이주 및 철거까지 마친 상태입니다. 규모로는 신축 아파트 1만 세대가 들어섭니다. 아튼빌 인근으로 신축 아파트 마을이 조성된다면 상권이 들어서고 거주 환경이 좋아질 수 있습니다. 하지만 양날의 검입니다. 환경이 좋은 신축 아파트로 수요가 몰리면서 상대적으로 외진 곳에 있으면서 구축 아파트인 아튼빌의 수요가 적어질 수 있기 때문입니다.
고질적인 문제인 학군도 해결이 되어야 합니다. 성남시 중원구는 예전부터 학군이 좋지 못했기 때문에 개선의 여지가 있습니다. 지금 성남이 대대적인 재개발로 급지의 상승을 노리고 있습니다. 곳곳에서 진행되는 재개발 사업으로 고소득 직장인이 유입되어 학원가 형성과 학군이 좋아져야 합니다. 학군이 좋아지면 서울, 판교와 인접한 성남 지역으로 수요가 유입될 수 있습니다. 분당은 거주 환경이 좋고 학군도 훌륭하지만 구축 아파트라는 단점이 있습니다. 성남 구도심의 주거환경과 학군이 개선된다면 분당의 대체 지역으로 급부상할 수 있습니다. 물론 시간은 많이 걸릴 예정이라서 미래 투자 가치를 잘 따져보고 투자를 하셔야 합니다.
총정리
성남시 중원구 하대원동에 위치한 아튼빌은 저렴한 가격으로 성남에 입성할 수 있는 기회가 되는 아파트 단지입니다. 하지만 가격에는 거의 모든 것이 반영되어 있습니다. 1500세대의 대단지 아파트임에도 외곽지역에 위치하고 있어 학군과 상권이 형성되어 있지 않습니다. 또한 교통도 좋지 못합니다. 그저 성남시라는 행정구역상의 이점만 있을 뿐입니다. 상대원 재개발 구역이 완성되면 주목 받을 수 있는 아파트 단지입니다. 하지만 성남시 중원구에서 학군 문제가 해결되지 않으면 많은 부동산 투자자들이 미래가치를 높게 평가하기 어렵습니다. 높은 전세가율에서도 볼 수 있듯이 투자가치가 높은 편이 아닙니다. 실거주 목적으로 적당히 모든 것을 감수하고 저렴한 가격에 가성비 아파트 단지를 찾고 있다면 괜찮은 아파트입니다.
'실거주 아파트 > 성남 아파트' 카테고리의 다른 글
| 성남 금호어울림 아파트 부동산 투자 입지 분석 (0) | 2025.02.10 |
|---|---|
| 성남자이 아파트 교통 학군 가격 호재 입지 분석 (0) | 2024.02.19 |
| 구성남 e편한세상 금빛그랑메종 아파트 교통 학군 호재 입지 분석 (0) | 2024.02.07 |
| 성남 가천대역동부센트레빌1단지 아파트 입지 교통 학군 가격 호재 분석 (0) | 2024.01.22 |
| 성남 가천대역두산위브 아파트 입지 교통 학군 대지지분 전세 매매 가격 분석 (0) | 2024.01.19 |