용인 수지구청역 동부 아파트 투자 입지 리모델링 분석

용인 수지구청역 동부 아파트 투자 입지 리모델링 분석

---

용인 수지구청역 도보권으로 이동이 가능한 동부 아파트의 투자 입지 및 리모델링 분석을 위한 글입니다. 용인 수지 동부아파트는 수지구청역에서 도보 10분이면 도달할 수 있는 역세권 아파트입니다. 수지구청역은 용인 수지에서 가장 번화한 상권과 학원가를 보유하고 있습니다. 신분당선으로 강남, 판교역까지 빠르게 도달할 수 있습니다. 리모델링 추진에 따라 아파트 매매 가격이 하락하였으나 사업 추진에 속도를 얻으면서 어느정도 가격이 회복하고 있습니다. 23평형 당일 평형으로 600세대의 세대를 보유하고 있는 용인 수지구청역 보원 아파트에 대해 알아보겠습니다.

용인 수지구청역 동부 아파트 투자 입지 리모델링 분석

용인 수지 동부 아파트 정보

---

용인 수지 동부아파트는 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 아파트입니다. 총 612세대이며 평형은 23평 단일구조입니다. 일반적으로 방 2개 화장실 1개의 구조이며 계단식 아파트입니다. 중소형 평형으로만 이루어져 있고 단지수도 크지 않아서 아파트 단지의 규모는 아담합니다. 1995년 준공되어 올해로 30년차 아파트입니다. 용적률은 210%로 구축 아파트의 일반적인 수치입니다. 제3종일반주거지역에 위치하고 있습니다. 제3종일반주거지역의 최대용적률은 300% 입니다. 리모델링 사업을 추진 중으로 2024년 9월에 사업계획승인을 추진하고 있습니다. 최근 수지보원, 초입마을에서 용인 최초로 리모델링 사업계획을 승인 받았습니다. 해당 단지들의 리모델링 사업이 원활하게 된다면 사업이 빠르게 진행될 추진력을 얻을 수 있습니다.

용인 수지 동부 아파트 교통

---

용인 수지 동부아파트는 수지구청역으로 780m 떨어져 있으며 도보로 13분 정도 소요됩니다. 수지구청역을 이용하여 판교역까지 23분 소요되고 강남역까지는 40분 소요됩니다. 판교와 직주근접을 이루고 있어서 판교 직장인들이 많이 선택하는 아파트 단지입니다. 강남역까지는 40분 소요이지만 환승없이 출퇴근이 가능하다는 점에서 왠만한 서울의 외곽지역보다 강남 접근성이 뛰어납니다.

용인 실거주 동부 아파트 학군

---

용인 수지 지역은 학군이 좋은 동네로 유명합니다. 용인 수지구청역 동부 아파트에서는 공원을 끼고 도보 5분만에 풍덕초에 갈 수 있습니다. 초등학교 접근성이 뛰어난 편입니다. 중학교 학군으로는 수지중에 진학이 가능합니다. 수지중학교는 용인 수지구에서 학업성취도 평가 7위의 학교이며 평균 90% 이상의 성적을 유지하고 있습니다. 고등학교 학군은 수지고가 가깝습니다. 수지고는 용인 수지구역에서 학업성취도 1위의 유수한 학군이며 평균 학업성취도가 96%에 달합니다. 왠만한 분당 학군보다도 괜찮아서 분당 지역을 대체하는 대표적인 학군 지역으로 손꼽히고 있습니다.

수지구청역에는 학원가가 많습니다. 용인 수지구에서 가장 많은 학원수가 밀집되어 있어서 128개가 밀집해 있습니다. 수지구청역까지 안전하게 도보로 이동할 수 있기 때문에 학원 이용을 위해서 라이딩 등 학부모의 신경이 덜 쓰입니다. 학원가가 많다보니 유흥업소도 적은 편입니다. 수지구청역 주변으로 가정을 이룬 아파트 단지들이 많기 때문에 외식 장소, 학원가가 많은 상권입니다.

용인 수지 동부 아파트 학군

용인 수지구청역 동부 아파트 대지지분

---

용인 수지 동부아파트는 총 대지지분을 21978.2 평방 제곱미터 보유하고 있습니다. 평으로 환산하면 6648.5평입니다. 총 대지지분은 612세대로 나누면 6648.5÷612=10.8평입니다. 평균 대지지분이 적은 편입니다. 보통 재건축을 위해서는 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 사업성이 나옵니다. 수지 동부 아파트는 재건축 사업성이 없어서 리모델링 사업을 추진 중입니다. 23평형 단일 평형으로 방 2개 화장실 1개 구조인데 리모델링으로 기존의 구조를 개선할 수 있을지 모르겠습니다. 일반적으로 사람들이 선호하는 구조는 방 3개의 화장실 2개 구조입니다. 구축 아파트 대부분의 20평대 구조는 방 3개 화장실 1개 혹은 방 3개 화장실 2개 구조를 가집니다. 수지 동부 아파트의 경우 방 1개가 모자라기 때문에 학령기 자녀를 둔 가정에서의 선호가 떨어질 수 있습니다. 리모델링 사업으로 이를 개선하게 된다면 신축 아파트로의 변모와 구조 변화로 투자 가치와 아파트 매매 가격이 상승할 수 있습니다.

용인 실거주 동부 아파트 대지지분

수지구청역 동부 아파트 매매 전세 가격

---

수지 동부 아파트 매매 가격을 알아봅니다. 2021년 11월에 23평이 7억 5천만원 최고가를 갱신한 후 현재는 6억원 실거래가 되었습니다. 호가는 6억~6억 5천만원 수준입니다. 최고가 대비 1억원 하락하여 20% 하락하였습니다. 

수지 동부 아파트 23평 전세 가격은 2023년 9월 4억원 최고가 후에 2024년 2월 현재는 3억 5천만원에 거래되고 있습니다. 최고가 대비 5천만원 하락하여 12% 정도 하락세를 보입니다. 구축 아파트이다 보니 전세가가 많이 상승하지 않고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율을 의미하는 전세가율은 58% 수준입니다. 보통 구축 아파트는 전세 가격이 낮아서 전세가율이 낮은 것이 일반적입니다. 수지 동부 아파트는 구축 아파트지만 입지가 좋아서 전세 수요가 튼튼하게 받춰주기 때문에 일반적인 구축 아파트 대비 전세가율이 높습니다.

수지 동부 아파트 호재

---

수지 동부 아파트는 특별한 호재가 없습니다. 일반적으로 호갱노노 부동산 전문 어플의 커뮤니티를 보면 호재 이야기로 많은 화제가 몰리곤 합니다. 수지 동부 아파트는 호재가 없어서 조용합니다. 현재의 가치로 아파트 가격이 정해지는 단지입니다. 현재 가치로 따지면 판교 직장인의 분당 대체 지역의 거주 단지로 가치가 있습니다. 신분당선 이용으로 강남 직장인의 수혜도 받습니다. 학군, 상권이 형성된 완성형 주거 지역입니다. 

용인시 주도의 플랫폼시티가 개발되면 더 많은 직장이 들어오게됩니다. 수지구청역도 플랫폼시티와 멀지 않아서 안정된 학군과 상권으로 선호되는 주거 지역이 될 수 있습니다. 플랫폼시티 인근으로 신축 아파트 단지들이 새롭게 지어지겠지만 가격 경쟁력 측면에서 수지구청역 구축 아파트는 지속된 수요가 있을 것입니다.

가장 큰 호재는 리모델링 사업입니다. 최근 공사비 급증으로 리모델링 사업이 중단되는 시기에 사업이 활발히 추진된다는 것은 그만큼 사업 가치가 있다는 것을 뜻합니다. 평당 공사비를 1천만원으로 잡았을때 총 공사비는 약 7천억원 수준이 됩니다. 이에 금융 비용 등 부가 비용을 더하면 1세대당 리모델링 추가분담금은 2억원~3억원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

총정리

---

용인 수지구청역 동부 아파트는 리모델링 호재가 있는 풍덕천동의 구축 아파트입니다. 23평 단일평형으로 대형 평수가 없어서 아파트 가격 상승에 한계가 있습니다. 교통, 학군, 상권이 잘 형성되어 있어서 거주 환경이 훌륭합니다. 거주 환경은 훌륭하나 아파트를 살다가 자녀가 많아지면 큰 평수가 있는 다른 아파트로 이탈할 확률이 높습니다. 방 2개 구조라서 다른 대체 선택지를 골라서 이사를 가게 됩니다. 수지구청역 인근으로 아파트 단지가 형성되어 있어서 대체지가 많습니다.

리모델링 사업을 추진중이지만 평면 구조가 어떻게 개선될지가 관건입니다. 적지 않은 사업비가 필요한 리모델링 사업을 통해 신축 아파트가 된다고 할지라도 방 2개, 화장실 1개 구조를 개선하지 못한다면 좋지 못한 평면도로 선호가 떨어질 것입니다. 입지적인 가치는 충분히 좋아서 신축 아파트가 되면 신혼 부부, 1인 가구의 선택은 받을 수 있으나 그 이상의 가족의 선택을 받지 못한다면 아파트 투자 가치가 떨어집니다. 리모델링 사업을 제외하고는 특별한 호재가 없습니다.

판교, 강남 직장인들에게 가성비 지역으로 수요가 많은 동네입니다. 현재 가격은 최저가 대비 1억원 이상 상승한 상태입니다. 이 가격에 리모델링 추가분담금을 고려한다면 23평 총 매수금액은 현재 호가 6억원 + 추가분담금 2억 5천만원으로 8억 5천만원입니다. 재건축 사업이 아니라 확 뜯어 고치는 사업을 하지 못하는 리모델링 사업의 특성으로 재건축 사업을 통해 지어지는 신축 아파트 대비 제약 사항이 많습니다. 현재 시세와 리모델링 사업 추가분담금 그리고 미래에 형성될 시세를 생각해서 매매를 하시길 바랍니다.