용인 수지 진산마을성원상떼빌 아파트 입지 투자 가치 분석
개요
용인 수지에 위치한 진산마을성원상떼빌 아파트 실거주 아파트 입지 및 투자 가치를 분석합니다. 진산마을성원상떼빌 아파트는 성복역에서 도보로 10~15분 정도 소요되는 곳에 위치해 있습니다. 성복역은 신분당선이 지나가고 있어서 강남, 판교에 직장을 두고 있는 직장인들에게 선호되는 위치입니다. 24평, 32평, 48평으로 다양한 면적대로 신혼부부부터 아이가 있는 가정,
그리고 노년기의 부부들까지 다양한 연령층의 주민들이 살고 있는 곳입니다. 총 세대수는 1744세대로 대단지 아파트에 속해서 관리비도 절감할 수 있습니다. 1997년 준공으로 현재 28년차가 되어가고 있어서 구축 아파트가 가지고 있는 대부분의 고질병인 주차난의 문제가 있습니다. 진산마을 성원상떼빌 아파트의 특징과 장단점, 개발 호재와 용적률 등의 리모델링, 재건축 이슈까지 한번에 정리합니다.
아파트 특징
성복역 인근으로는 구축 아파트들이 즐비해 있으며 난개발로 언덕배기가 많은 것이 특징입니다. 수지구청역 인근의 아파트가 투자로 더 선호되는 이유도 성복역과 같은 언덕 지형이 없기 때문입니다. 그러한 이유로 성복역 인근은 아파트 시세가 수지구청역 인근 아파트보다 낮은 추세라서 사회초년생, 신혼부부들에게 선호되는 지역입니다.
진산마을성원상떼빌 아파트는 용인 수지 진산마을에 위치해 있습니다. 아파트 명칭의 진산마을이 붙은 것으로 알 수 있듯이 '마을'에 위치해 있는데요. 주변에 아파트만 있는 마을이라서 빌라촌들이 무성한 다른 구역의 아파트들보다 거주 환경이 좋습니다. 진산마을 주위로 거대한 아파트촌을 이루고 있습니다. 상가들도 즐비해서 생활편의시설이 많이 들어와 있습니다. 성복역의 가장 큰 몰인 롯데몰도 입점이 되어 있어서 롯데마트 등 식료품 구매나 옷가게, 헬스장, 피트니스 등 생활편의시설을 모두 롯데몰에서 해결할 수 있다는 것도 큰 장점입니다.
아파트 학군
또한 이현중이라는 학업성취도가 높은 중학교를 품은 것도 진산마을성원상떼빌이 꾸준히 실거주 아파트로 선호되는 이유 중 하나입니다. 이현초에 1학년부터 진학하게 되면 이현중 배정은 문제 없다고 합니다. 이현중은 용인 수지 지역에서 학군이 가장 좋은 중학교입니다. 특목고를 많이 보내고 있고, 학업성취도 평가도 용인 수지 지역에서 2위를 차지합니다. 요즘은 고등학교 학군이 평준화 되어 있어서 중학교 학군이 중요한 화두로 떠오르고 있습니다. 중학교 학군을 부동산 투자의 주요한 요인으로 파악해야 하는 이유 입니다.
아파트 구조 단점
진산마을성원상떼빌 아파트의 단점은 경사가 심한 아파트 구조에 있습니다. 1700세대라는 대단지 아파트인데 평탄화가 되어 있지 않아서 앞동부터 가장 뒷동까지 모두 경사지로 구성되어 있습니다. 겨울처럼 빙판길이거나 눈이 많이 오는 날에는 스케이트장처럼 미끄러운 길을 무조건 건너야 정문으로 이동할 수 있기 때문에 위험한 상황이 연출될 수 있습니다.
용적률, 재건축 투자 사업성
다른 용인 수지 지역 아파트들의 특징처럼 이 아파트 역시 용적률이 높은편입니다. 용적률을 아파트 투자에서 반드시 고려해야할 중요한 요소로 추후 재건축을 할때 얼마나 부동산 투자의 사업성이 나오느냐를 결정짓습니다. 진산마을성원상떼빌 아파트의 용적률은 238% 입니다. 일반적으로 200%를 넘는 용적률은 투자의 사업성이 나오지 않습니다. 아파트의 대지지분을 계산해보자면 이 아파트의 총 대지지분은 57,359m2 입니다. 평으로 환산하면 17,351평인데요.
총 1744세이므로 평균 대지지분은 약 10평입니다. 보통 평균 대지지분이 15평은 나와야 재건축 사업성이 나옵니다. 용인 수지 지역의 대부분 아파트가 용적률이 200%를 초과하고 평균 대지지분이 10평 안쪽이라서 재건축 보다는 리모델링으로 주거 환경 개선을 꾀하고 있습니다. 요즘들어 인건비, 자재비가 상승함에 따라 리모델링 분담금이 큰 이슈가 되고 있습니다. 단적인 예로 바로 옆에 위치한 성복역 리버파크 24평의 리모델링 분담금은 2억 3천억원으로 책정이 되었습니다. 리모델링 분담금은 앞으로도 증가할 경향이 있는 것으로 볼때 최대한 보수적으로 계산을 하여도 2~3억원 정도를 고려해야 합니다.
아파트 투자 호재
진산마을성원상떼빌 아파트의 개발 호재에는 용인의 플랫폼시티 개발이 있습니다. 용인시가 주도적으로 개발하는 사업으로 272만 m2(83만평)을 개발하는 8조원에 달하는 거대한 개발 사업입니다. 진산마을성원상떼빌 아파트는 이 용인시가 추진하는 개발 사업지의 바로 옆에 위치하고 있습니다. 딱 붙은 자리이기 때문에 구성역(GTX, 수인분당선)까지 도달할 수 있는 환경이 개선될 것으로 보이고 이에 따라 교통 편의성이 증진될 것으로 보입니다. 현재는 용인 수지 구역들이 언덕으로 쪼개져서 개발이 되어서 서로 연결이 되지 않는 구조로 개발이 되어있습니다. 용인 플랫폼시티 사업을 통해 분단된 지형들을 연결하고 구성역 인근으로 기업을 유치, 생활 편의 시설들을 들여옴으로써 주거 여건이 개선될 것으로 보입니다.
정리
진산마을성원상떼빌은 판교 직장인들에게 가성비 지역으로 인기가 좋은 아파트 입니다. 24평 기준으로 방 3개가 있는 아파트고 성복역 신분당선까지 도보로 이동이 가능한 아파트이기 때문인데요. 1744세대라는 대단지 아파트라는 것도 장점 중 하나입니다. 그러나 모든 아파트 투자 상품의 가격에는 이유가 녹아 있습니다. 경사가 심하고 난개발이 심한 성복역 인근 지역의 특징으로 인근 아파트 대비 가격대가 낮은 것도 사실입니다. 현재 2021년 최고가 대비로 1억의 가격하락이 있었고, 2023년 최저가격 대비로는 1억원의 가격 상승이 있었습니다. 현재 부동산 시장 상황으로는 아파트 시세가 크게 하락하거나 상승할 것으로 보이지는 않습니다. 용인 수지 지역에서 실거주 아파트를 찾고 있는 분들에게 좋은 선택이 될것으로 보입니다. 현재의 아파트 가격은 중간 정도를 형성하고 있어서 크게 손실이 발생할 것 같지는 않습니다. 실거주 하면서 앞으로 개발될 용인 플랫폼시티를 기다린다면 부동산 투자 수익도 올릴 수 있을 것으로 보입니다.
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