용인 수지 성복역리버파크 아파트 입지 리모델링 투자 가치 분석

용인 수지 성복역리버파크 아파트 입지 리모델링 투자 가치 분석

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용인 수지 성복역에 위치한 성복역 리버파크 아파트의 입지와 리모델링 투자 가치를 분석합니다. 성복역 리버파크 아파트는 리모델링 사업이 순항중입니다. 성복역 도보권의 아파트이고 바로 옆에는 용인 수지 대장 아파트 성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트가 있습니다. 용인 수지 대장 아파트와 인접해 있으며 600세대 수준으로 세대수도 적지 않고 중대형 평형 위주의 아파트라서 실수요자, 부동산 투자자의 수요가 많습니다. 리모델링 사업을 추진하면서 한때는 분담금 이슈로 아파트 매매 가격이 하락했지만 현재는 시세를 회복하고 있습니다. 성복역 리버파크 아파트가 리모델링 되면 신축 아파트 수준의 시세로 가격이 상승할 수 있을지 입지와 아파트 투자 가치를 분석해보겠습니다.

용인 수지 성복역리버파크 아파트 입지 리모델링 투자 가치 분석

용인 수지 성복역리버파크 아파트 정보

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용인 수지 성복역 리버파크 아파트는 용인시 수지구 상현동에 위치한 아파트입니다. 세대수는 702세대이고 24평, 32평의 소형, 중형 평이 주력입니다. 1998년에 입주하여 27년차 구축 아파트입니다. 24평, 32평 모두 방 3개, 화장실 1개 구조이고 계단식 아파트입니다. 동보건설에서 아파트를 시공하였으며 용적률은 253%입니다. 제3종일반주거지역에 위치하고 있어서 최고 상향 가능한 용적률은 300%입니다.

추가 확보할 수 있는 용적률이 50% 수준이기 때문에 재건축 사업성은 떨어지고 리모델링 사업을 추진하고 있습니다. 다른 용인 수지 지역에서의 리모델링 사업보다 속도가 빨라서 24년 11월에 건축, 경관, 교통심의에 통과했습니다.

용인 수지 성복역리버파크 아파트 교통

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성복역리버파크 아파트에서 신분당선 성복역까지는 673m 떨어져 있어서 도보 10분 거리입니다. 바로 옆에는 성복역 역세권 아파트 성복역 롯데캐슬 골드타운이 있어서 아파트를 통과하여 쾌적하게 성복역으로 도달할 수 있습니다. 신분당선은 판교, 강남, 신사역까지 환승없이 이동할 수 있습니다. 성복역리버파크 대중교통 이용은 성복역을 이용하여 판교역까지 26분, 강남역까지 43분 소요됩니다. 실제 지하철만 타는 시간을 따지면 16분, 33분 수준이라서 주요업무지구로 이동이 빠른 편에 속합니다. 실제로 판교, 강남 직장인들이 많이 찾는 가성비 지역인 용인 수지의 소형, 중형 아파트로 구성된 아파트 단지입니다.

용인 수지 성복역리버파크 아파트 학군

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용인 수지 성복역리버파크 아파트는 학군을 알아보겠습니다. 가장 가까운 초등학교는 수지초입니다. 수지초로는 큰길을 건너서 가야하기 때문에 저학년 자녀를 둔 부모님들은 교통의 걱정을 할수 있습니다. 하지만 직선 거리로 485m 떨어져 있어서 그렇게 먼 거리는 아닙니다. 중학교 학군은 정평중에 진학할 수 있습니다. 정평중학교는 용인시 수지구에서 학업성취도평가 4위 중학교입니다. 국어, 수학, 영어 학업성취도가 91% 수준으로 높은 성적의 학군입니다. 고등학교 학군으로는 풍덕고에 진학 가능합니다. 풍덕고등학교는 용인 수지구 내에서 학업성취도 평가 3위의 고등학교로 학업성취도가 90% 수준입니다. 조금 더 상위권의 학생들은 수지고, 홍천고로 진학을 하겠지만 풍덕고도 높은 성적을 보여주고 있어서 초등학생부터 고등학교까지 자녀들의 면학분위기는 좋은편에 속합니다.

용인 실거주 아파트 성복역리버파크 대지지분

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성복역리버파크는 용적률 253%이고 총 대지지분은 24,065 평방제곱미터로 7279.6평입니다. 총 대지지분에서 세대수를 나누면 7279.6/702로 평균 대지지분은 10.3평입니다. 24평, 32평으로 구성된 아파트이다 보니까 아파트 전체 대지지분이 크지 못하고 최대로 용적률을 상한해서 아파트를 건설하였기 때문에 재건축 사업성은 나오지 않습니다. 그래서 빠르게 우회한 것이 리모델링 사업 추진입니다.

성복역리버파크 아파트 대지지분

성복역 리버파크 리모델링 사업

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성복역 리버파크 아파트 리모델링 추진 경과를 살펴보겠습니다. 2020년 12월에 리모델링 조합이 설립되었습니다. 2024년 3월에는 포스코이앤씨로 리모델링 사업 시공사를 선정하였습니다. 24년 4월에 교통영향평가 통과, 24년 7월에 도시계획심의를 통과하여 빠르게 리모델링 사업이 진행 중입니다. 리모델링 사업 추진 단계를 보면 도시계획건축심의 후에는 사업계획 신청, 2차 안정성 검토, 사업계획 승인(리모델링 허가) 이후 이주 및 철거 단계가 남아있습니다. 이주 및 철거까지 3개의 단계가 남아있기 때문에 사업에 차질이 발생하지 않을 경우 3~4년 내로 이주 및 철거가 가능하지 않을까 예상합니다. 용인 수지 지역에서 사업계획이 승인된 아파트 단지로는 보원 아파트, 초입마을이 있습니다. 사업 계획이 승인되었기 때문에 앞의 2 아파트는 곧 이주와 철거가 진행될 예정입니다.

성복역 리버파크는 포스코에서 리모델링을 하여 더샵 아파트가 될 예정입니다. 기존 702 세대에서 805세대로 늘어납니다. 리모델링 사업에서 일반분양으로 103세대를 공급할 예정입니다. 해당 아파트는 신규로 증축되는 아파트로 24평 기준 7~8억원으로만 분양을 해도 완판될 것으로 보입니다. 분양수입으로 800억원 수준의 수익을 올릴 수 있습니다. 리모델링으로 용적률을 최대 369%까지 상향하였습니다. 빽빽한 아파트 동 간격을 보여줄 것으로 예상됩니다. 성복역 리버파크 리모델링 사업의 총 공사비는 2400억원 규모로 알려져있습니다. 2022년에 시공사 선정이 되었기 때문에 공사비가 증가할 가능성이 높습니다. 2024년 호갱노노 게시글을 통해 확인한 분담금은 24평에서 24평으로 평형을 선택할 경우 2억 5천만원 정도의 분담금이 나올 것으로 공유되었습니다.

용인 수지 성복역리버파크 아파트 리모델링 사업

성복역 리버파크 아파트 전세, 매매가격

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성복역 리버파크 아파트의 전세, 매매 가격 시세를 확인해봅니다. 24평의 매매가격은 21년 9월에 최고가 7억원을 기록한 후 현재 25년 2월에 5억 7천만원에 거래되고 있습니다. 최고가 대비 1억 3천만원, 20% 하락하였습니다. 32평의 매매가격은 21년 11월에 8억 3천만원으로 최고가를 갱신한 후 25년 2월 현재 6억 7천만원에 거래가 되고 있습니다. 최고가격 대비 1억 6천만원, 20% 하락하였습니다.

전세가격을 확인해보겠습니다. 전세가격은 24평형은 3억 3천만원, 32평은 4억 3천만원에 거래가 되고 있습니다. 구축 아파트이지만 성복역 역세권이라는 측면에서 전세로 인기를 얻고 있습니다. 전세가율은 24평은 57%, 32평은 64% 입니다. 용인 수지 지역이 직장인 신혼부바가 많은 지역이라서 전세가율이 높은수준을 보여주고 있습니다. 32평은 전세가율이 무려 64% 정도가 되어서 32평형을 선택하는 것이 부동산 투자에서 가성비가 뛰어납니다.

24평의 매매가격은 5억 7천만원이고 리모델링 추가분담금을 2억 5천만원 추가로 납부하면 8억 2천만원입니다. 32평의 경우에는 6억 7천만원에 추가 분담금 3억원을 납부하면 9억 7천만원입니다. 리모델링 사업을 하여 신축 아파트로 변모하게 되면 해당 가격대로 아파트 시세가 형성될지를 알아봐야 합니다. 성복역 역세권 아파트가 24평 8억 2천만원, 32평 9억 7천만원이라고 한다면 아파트 수요가 있을지 분석해봐야 합니다. 바로 옆 성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트의 경우 34평 기준으로 아파트 시세가 12억원을 호가합니다. 상현동에 위치한 포레나광교상현의 33평은 8억대로 거래가 되고 있습니다. 풍덕천동의 래미안수지이스트파크 아파트는 34평 기준으로 10억에 거래가 되고 있습니다.

성복역 역세권 아파트라는 측면에서 교통적인 우위는 포레나광교상현, 래미안수지이스트파크보다 뛰어나지만 재건축 아파트가 아닌 리모델링 아파트라는 점에서 아파트 평면도를 크게 개선할 수 없다는 점이 단점으로 작용합니다. 가격비교를 성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트와 비교하기도 애매합니다. 성복역롯데캐슬골드타운 아파트는 롯데몰과 연결된 2000세대를 넘는 대단지 주상복합 아파트입니다. 따라서 성복역리버파크 아파트가 리모델링 되서 신축 더샵 아파트로 바뀐다면 성복역롯데캐슬아파트의 시세에서 일정부분 감액해야됩니다. 성복역롯데캐슬골드타운 아파트가 34평 기준 12억대니까 성복역리버파크 아파트는 32평 기준 9~10억대로 보면 되지 않을까 싶습니다. 24평의 경우에는 7~8억대로 보면 좋겠죠.

이렇게 봤을때 리모델링 후에 볼 수 있는 시세차익은 거의 없을 것으로 보입니다. 미래에 부동산 상승기에는 급격한 상승곡선을 탈 수 있겠지만 현재의 가치에 추가분담금을 더해서 아파트 가격을 계산하면 상승 여력이 많지는 않아보입니다. 추가분담금이 너무 높아져서 사업성이 거의 없고 1:1 재건축한다는 마음으로 리모델링 사업을 바라봐야합니다.

용인 수지 성복역 리버파크 아파트 매매가격

용인 수지 성복역리버파크 아파트 상권

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성복역리버파크는 롯데몰 상권을 이용할 수 있습니다. 성복역 인근으로 200개 넘는 상권이 있어서 대부분 성복역으로 이동해서 편의시설을 활용해야 합니다. 학원가는 만현마을 인근으로 학원이 61개가 운영되고 있습니다. 만현마을로 이동하던지 수지구청역의 대형 학원가를 활용해야 합니다. 분당이랑 물리적인 거리가 멀지 않아서 학업 수준이 높은 학생들은 분당으로 라이딩을 다니기도 합니다.

총정리

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용인수지 성복역에 위치한 성복역리버파크 아파트는 신분당선으로 대중교통 이용이 편리합니다. 판교와 강남으로 환승없이 진입이 가능하여 직장인들에게 수요가 많습니다. 24평대비 32평의 가격이 메리트가 있습니다. 두 평형 모두 동일한 구조를 가지고 있지만 32평이 24평에 비해 1억 정도 더 비싸서 가격적인 메리트가 있습니다. 바로 옆에 지역난방공사가 위치하고 있습니다. 지역난방공사에서 매연이 나오고 있는 등 유해시설로 볼 수 있으나 겨울철 난방비 할인을 받을 수 있습니다.

아파트 리모델링 사업이 빠르게 추진되고 있어서 부동산 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 3~4년 내에 이주 및 철거를 할 것으로 보입니다. 문제는 추가분담금 입니다. 용적률을 최대로 상향하였지만 1세대당 추가분담금이 거의 2억~3억 수준입니다. 현재 매매 가격에 2~3억원을 더한 가격이 미래 아파트 시세로 형성될지를 면밀하게 검토해야합니다. 현재 아파트 시세로 볼때 24평형을 구매하게 된다면 추가분담금까지 합해서 8억 3천만원 정도에 24평 신축 아파트를 구매하는 셈이 됩니다. 재건축이 아닌 리모델링으로 골격의 변형이 어렵다는 측면에서 8억 3천만원에 구축 아파트 구조를 가진다는 것은 메리트가 없어보입니다. 실거주 측면에서는 살기 좋은 아파트의 환경을 개선하기 위해 사업성, 투자목적 없이 일대일 재건축한다는 마음으로 접근하는 것은 괜찮아 보입니다.